Что включает управление объектами недвижимости

Введение

Сейчас управление недвижимостью становится все более и более популярным на территории России. Это связано с тем, что несмотря на кризис и следующий за ним тяжелый выход, недвижимости становится все больше.

Ни для кого не секрет, что самым популярным вложением у физических лиц в России остается покупка недвижимости. В то время как бизнесмены вкладывают свои деньги в коммерческие здания, которые принесут арендаторам прибыль, то обычные граждане предпочитают жилье, с получением прибыли в виде роста стоимости и арендных платежей.Если с жилой недвижимостью большинство граждан так или иначе могут справиться сами, но так их ждет меньшая стоимость и гораздо меньшая привлекательность объекта для потенциальных клиентов, то для управления коммерческой недвижимостью потребуется привлечение действительно знающих специалистов. Теперь о том, что же такое управление недвижимостью.

Сам термин управление недвижимостью можно трактовать в узком и широком смысле. Начнем с более узкого.

В эти операции входит:

• Поддержание состояние здания;
• Поиск арендаторов;
• Взимание арендной платы;
• Улаживание всех конфликтов.

При этом стоит учитывать, что сотрудничать с управляющей компанией может как физическое лицо, как собственник чаще всего жилой недвижимости, так и объединения людей, которые владеют коммерческой недвижимостью.

Подход в обоих случаях также будет совершенно разный. В первом случае от управляющей компании потребуется оценить недвижимость, согласовать с собственником все детали, выставить цену и найти клиентов на съем жилья. За такие операции предусмотрена разовая комиссия.

При работе с юридическими лицами или влиятельными бизнесменами, которые владеют коммерческой недвижимостью, на плечи управляющей компании может лечь и дополнительная задача в рамках приведения до готовности помещений. Это может быть как первоначальное обустройство какого-либо офиса или склада, так и полный ремонт по согласованию с арендатором.

Для того чтобы работать с коммерческой недвижимостью потребуется гораздо больше знаний и вложений, в сравнении с жилой. Как минимум потребуется клиентская база, а также хороший оценщик, которые помогут правильно определить ценность и найти клиента.

При этом на плечи управляющей компании также ложится и работа с обслуживающим персоналом зданий или сооружений. Чаще всего это бывают клиринговые компании, которые предоставляют свои услуги, а также другие вспомогательные сотрудники, осуществляющие техническую поддержку сооружений.

Управление недвижимостью в широком плане – постепенно сужающая пирамида регуляторов, которые тем или иным образом воздействуют на рынок и последующее использование недвижимости, с целью соблюдения всех интересов, как продавца и покупателя, так и арендодателя и арендатора.

В рамках данной статьи мы будем рассматривать управление недвижимостью в узком смысле, ведь именно оно интересует собственников, а также людей, интересующихся работой в этом направлении.

Немного о том, почему управление недвижимостью отлично подходит для собственников:

• Позволяет экономить время>;
• Повышение спроса на недвижимость;
• Решение всех проблем с юридической стороной вопроса;
• Сохранение имущества.

Все эти плюсы – следствие работы профессионалов. Так как у них зачастую есть выход на большие базы потенциальных клиентов, а также налажены взаимодействия с большинством рекламных площадок, объявление о том, что есть новое предложение для аренды увидят многие заинтересованные клиенты.

Благодаря тому, что рекламное объявление грамотно подадут, представив все положительные стороны, повысится и конкурентоспособность вашего предложения.

Работа с компаниями управления недвижимости – отличная способность создать действительно пассивный доход. От собственника потребуется только указать компании о том, что он хочет получить и в какие сроки.

Она представит ему перечень расходов, которые будет необходимо понести во время приведения до готовности недвижимости, а также счет за свои услуги. За вычетом этих комиссионных, собственник будет получать свою прибыль по окончании каждого периода, не прилагая к этому ровным счетом никаких усилий.

Агент по недвижимости: кто это и чем занимается

Риелтор занимается сопровождением сделки по купле-продаже и сдаче в аренду своего недвижимого имущества – как коммерческого, так и жилого. Специалист подбирает для клиентов жилье, или помещение на относительно короткий срок. В наём сдается большая часть недвижимого имущества. Получая заявки от своих клиентов – будущих участников сделки, он начинает над ними работу. Если заявка поступила от обратившегося владельца, который хочет продать ее или купить, то составляется «досье» на этот объект.

В роли продавца или покупателя может выступить лицо, действующее по доверенности, государственного образца.

Всё остальное делается самим риелтором: на месте он делает самые лучшие фотографии, которые покажут объект в нужном свете

Подмечает для себя достоинства, а также обращает внимание на недостатки помещения и здания; изучает соседей, собирая всю характеризующую информацию по объекту

С другой стороны – он принимает заявки на приобретение помещений или зданий. На стадии «выявление потребностей», каждое выявленное уточнение будет сужать круг поиска согласно имеющегося каталога. После этого агенту предстоит плотно контактировать с клиентами, предлагая им новые варианты для осмотра.

Работа с физическими и юридическими лицами различается:

1. если человек выбирает жилую недвижимость для себя, а также своей семьи — он делает это, опираясь на эмоции, чувства, которые вызывает объект, эстетичность и практичность своего выбора;
2. представители компаний, хладнокровны, практичны делая свой выбор, потому что это входит в их работу.

К каждому из клиентов нужно найти свой подход. Специалист, работающий с коммерческими объектами, как и его коллега, работающий с жилой недвижимостью должен уметь вести переговоры. Различие между специалистами, в «уровне» тех переговоров, которых они проводят.

С кем лучше заключать договор

Собственник квартиры может заключить договор с агентством недвижимости, его представителем или с частным риелтором. По сути, они предлагают одинаковые услуги, но я советую заключать договор с проверенным агентством или с его представителем. Среди частных незнакомых агентов часто встречаются мошенники. С частником стоит заключать договор только в одном случае: если вы или ваши знакомые уже работали с ним.

После заключения договора агентство закрепит за квартирой ответственного агента, с которым вы будете контактировать. Или у вас будет персональный менеджер, который будет держать вас в курсе, а в квартиру будут приходить разные агенты. В любом случае, если договор заключен с агентством, это удобнее. Если возникнут проблемы, вы будете знать, куда и к кому идти. Главное, выбирайте известные, проверенные компании.

Объекты и субъекты управления недвижимостью

В широком понимании, под объектами подразумевается имущество, а также его системы (муниципальные жилищные фонды, товарищества и т. п.), по поводу которых возникают отношения по управлению.

К ним, в частности, относят:

• постройки и здания разнообразного назначения – жилищные, складские, офисные, производственные;
• имущественные массивы предприятий, вне зависимости от форм собственности;
• системы вышеназванных объектов – фонды: все разновидности и составляющие жилищного фонда, лесной и земельный фонды и т.д.

Касательно субъектов, таковыми считаются все виды участников правоотношений в области недвижимого имущества – физ. и юр. лица:

• собственники, пользователи и владельцы имущества;
• инвесторы;
• арендаторы;
• агенты недвижимости;
• учреждения, имеющие соответствующие полномочия;
• госучреждения;

Научно определено и составлено целый ряд основных типов деятельности уполномоченных субъектов по непосредственному воздействию на объекты недвижимости.

Среди них выделяют:

1. Регулирование на госуровне:

• прямое воздействие – путем выдачи законодательных актов, инструкций и правил, которые непосредственно регулируют отношения в данной области, регистрации и выдачи соответствующих лицензий, контроля за соблюдением норм;
• косвенное влияние – так называемые экономические способы воздействия: реализация профильных программ, обкладывание налогами объектов недвижимости, комплексное реформирование и усовершенствование области.

1. Воздействие на уровне общественности: объективная реакция населения, с учетом профессиональных субъектов, и практические последствия такого реагирования.
2. Управление отдельных объектов: операционные, используемые владельцем для определенной разновидности предпринимательской деятельности в своих интересах, и инвестиционные – недвижимое имущество, которое требуется для максимизации прибыли.
3. Влияние на системы объектов недвижимости: жилая (РЖА) и нежилая (РА КУГИ)

Краткое описание

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала. В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами. В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.

Многие ошибочно предполагают, что  специалисты по управлению недвижимостью – это те же риелторы. Но это абсолютно не так. Управляющий недвижимостью — это универсальный специалист: он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик, и строитель в одном лице.

• Подготовься к ЕГЭ, ОГЭ с нуля на максимум за 8,5 месяцев!
  Команда Умскул сделает всё, чтобы вы успешно сдали экзамены и достигли своих целей. Успейте записаться до конца лета с 10% скидкой!

• Подготовка к ЕГЭ 2023: видеокурсы без воды
  В 15 раз дешевле репетитора

• Онлайн-университет рентабельного образования Skypro. Освойте новую профессию и улучшите качество жизни!
  Только практические навыки Сопровождение до диплома государственного образца Трудоустройство и помощь Центра Карьеры

Комплекс профессиональных обязанностей управляющего недвижимостью может отличаться в зависимости от категории объекта. Существует уровневая классификация по объектам недвижимости:

• федеральная недвижимость; 
• недвижимость субъектов РФ;
• муниципальная недвижимость;
• недвижимость предприятий;
• отдельные объекты недвижимости.

По видам недвижимость классифицируется следующим образом:

• земельные ресурсы;
• лесной фонд;
• жилищная недвижимость;
• нежилая недвижимость.

По назначению объекты недвижимости бывают двух видов:

• операционная недвижимость, которая используется для ведения бизнеса;
• инвестиционная недвижимость, используемая только с целью получения прибыли.  

Для успешной работы управляющий недвижимостью должен быть компетентным в вопросах финансово-хозяйственной и фондовой деятельности, владеть приемами инженерно-технической и экономической экспертизы объектов, а также современными методами управления недвижимостью.

Управлять недвижимостью можно разными способами, передавая её:

• в аренду;
• в доверительное управление;
• в хозяйственное ведение;
• в оперативное управление.

Главными целями управления объектами недвижимости являются получение максимального дохода от его эксплуатации и увеличение стоимости объекта.

Старцева Кира Владимировна

Высшее образование получила в Ленинградском Химико-Технологическом институте.  Дополнительное образование получила в Международной Академии Ипотеки и Недвижимости по курсу ипотечный брокер.

Имеет большой профессиональный опыт работы в сфере недвижимости более 25 лет.  С 1994 года занимается продажей и арендой недвижимости, изучением спроса и предложений на рынке недвижимости, сопровождением клиента на всех этапах сделки, организацией показа объектов, ведением переговоров, консультированием по правовым вопросам, предоставлением информации о строящихся и реализуемых объекта, консультированием клиентов по кредитным, ипотечным программам, согласованием договорных условий, оформлением брони, заключением и оформлением документов  (договора долевого участия на объекты строящейся недвижимости, договоров об оказании услуг, соглашения о задатке, договора аванса, предварительного договора купли-продажи, договора купли-продажи, договора субсидии и т. п.). Сбором документов для регистрации в Росреестре. Сопровождением и обеспечением в получении заключенных документов по окончании сделок.

С 2014 года и по настоящее время ведет частную практику в различных сферах недвижимости. Ведет преподавательскую деятельность, является автором методических пособий и профессиональных образовательных программ. На занятиях Кира Владимировна обучает законам РФ, регулирующим отношениям в сфере недвижимости, формам собственности, имущественным отношениям при заключении сделок, понятиям и видам сделок, этапам проведения сделки, формам расчетов между сторонами, процессу передачи документов между участниками сделки, операциям на рынке недвижимости (купля-продажа, аренда, под найм, обмен, мена). Рассказывает о структуре муниципальных органов, приватизации, выкупе комнат, регистрации по месту жительства, работе с базами данных, созданию клиентской базы и т.д.

Преподаватель Центра дополнительного профессионального  образования «Школы политики, бизнеса и дизайна» по специальности: «Менеджер по работе с недвижимостью». Кира Владимировна является разработчиком методических материалов для обучения студентов.

Важно

Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:

Изучить особенности общей концепции коммерческой недвижимости, понять, как работает этот бизнес.

Знать особенности управления бизнес-центрами, торговыми и торгово-развлекательными комплексами, офисными и многофункциональными помещениями.

Выстраивать бизнес-процессы в организации — уметь создать систему взаимодействия между департаментами управляющей компании, наладить работу клининговых, обслуживающих и юридических служб.

Разбираться в различных договорах с арендаторами, сотрудниками, коммунальными и строительными организациями.

Знать налоговое и гражданское законодательство.

Обладать знаниями и навыками эффективного руководителя — использовать тайм-менеджмент, практиковать разные методики управления, быстро учиться и уметь отбирать из обилия информации только важное.

Разбираться в маркетинге — уметь анализировать рынок, проводить исследование, ставить задачи подрядчикам.

Управлять юридическим отделом — сопровождение документов, разработка договоров аренды.

Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:

• Знание методик переговоров — умение добиться нужно результата от якорных и других арендаторов, знание особенностей коммуникации с представителями разных профессий.
• Умение управлять персоналом — хороший руководитель знает, как верно ставить задачи, учитывает, может ли сотрудник выполнить задание, есть ли у него для этого нужные компетенции, ресурсы и полномочия.
• Быстрая реакция на изменения — так как управляющий зависит от чужого бизнеса, то придется развивать навык гибкости. Профессионал спокойно реагирует на кризисные явления и умеет их локализовать.
• Развитая способность к нетворкингу — это помогает оперативно принимать решения по заполняемости площадей. Например, для управляющего-новичка уход двух-трех арендаторов может стать проблемой. Человек же со связями быстро пригласит на свободное место бизнесменов, которые как раз сейчас ищут новые площади для развития.

Функции

1. Управление недвижимостью – это деятельность, происходящая в интересах и за счет потребителей, связанная с определенным циклом жизни объекта недвижимости:

1) маркетинг;

2) оценка объектов;

3) программа наилучшего использования земельного участка;

4) инвестирование;

5) обращения, залог, лизинг, дарение;

6) сервис;

7) техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт;

утилизация и т. д.

Управление недвижимостью – это осуществление ряда операций по эксплуатации зданий и сооружений для эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

• Экономическое направление – это управление доходами и расходами в процессе использования объекта недвижимости.
• Правовое направление связано с распределением и комбинированием прав на недвижимость.
• Техническое направление заключается в содержании объекта недвижимого имущества в соответствии с его функциональным предназначением.

Управление недвижимым имуществом осуществляется способом развития объекта управления, который представляет собой комплекс функционально связанного имущества.

Деятельность, осуществляемая на свой риск и направленная на получение прибыли от использования и распоряжения объектами недвижимости, – это управление недвижимостью.

Управление недвижимостью бывает внешним и внутренним.

Деятельность государственных структур и профессиональных объединений, направленная на создание нормативной базы, контроль над соблюдением субъектами рынка недвижимого имущества установленных правил и норм – это внешнее управление недвижимостью.

Деятельность субъекта рынка недвижимости, основанная на применении собственных нормативных документов (устав, кодекс, правила, договора, положения и др.) – это внутреннее управление недвижимостью.

Субъекты рынка могут осуществлять разнообразные виды воздействия на объект недвижимости.

1. Государственное регулирование недвижимости осуществляется путем прямого вмешательства (издание постановлений, законов и других инструкций, которые позволят регулировать функционирование объектов недвижимости) и косвенного воздействия (налогообложение объектов недвижимого имущества и предоставление льгот, проведение государственных целевых программ).

2. Общественное воздействие (основой нормативных актов и положений является реакция широких слоев населения, и профессиональных участников рынка недвижимости).

3. Управление определенными объектами недвижимости (управление операционной и инвестиционной недвижимостью).

4. Управление системами объектов недвижимости субъектов федерации: управление земельными ресурсами, лесным фондом, муниципальной недвижимостью, недвижимостью в сфере жилья и нежилой недвижимостью.

Распределение имущества

Имущество, которое находится в собственности государства, делится на две части. Одна из них передается государственным юридическим лицам (учреждениям и предприятиям) в хозяйственное ведение или оперативное управление. Другая часть остается в распоряжении государства и считается казной соответствующего муниципального образования.

Решения об осуществлении действий в рамках перераспределения государственного имущества принимаются Федеральным агентством по управлению имуществом государства (ФАУГИ) на основании федеральных законов.

ФАУГИ может предоставить организации или учреждению право оперативного управления недвижимым имуществом в следующих случаях:

1. Организация относится к стратегическим объектам либо сохраняется в собственности государства.
2. В отношении предприятия не начата процедура банкротства.
3. Использование передаваемого имущества будет обеспечивать в организации осуществление деятельности уставного характера согласно законодательным нормам.

ФАУГИ может предоставить субъекту или муниципалитету право собственности на указанное имущество в следующих случаях:

• для нужд федерального значения это имущество не нужно;
• имущество нужно для того, чтобы обеспечить полномочия исполнительных властных органов субъекта или решить вопросы местного уровня.

ФАУГИ может дать согласие на приватизацию имущества в следующих случаях:

1. Для нужд федерального значения это имущество не нужно.
2. Имущество нельзя передать в собственность муниципалитета или субъекта РФ.
3. Имущество не относится к категории изъятого или ограниченного в обороте.

В отношении имущества, относящегося к казне РФ, ФАУГИ может принять решение о его передаче третьему лицу на основании договоров гражданско-правового характера (например, по договору доверительного управления недвижимым имуществом, аренды или другим видам соглашений). Все решения ФАУГИ подобного типа должны быть одобрены вышестоящим органом.

Заключением договора управления недвижимым имуществом по образцу занимаются Территориальные управления Росимущества путем объявления конкурса. Имущество передается напрямую в следующих случаях:

• по решению президента или правительства России;
• имущество является заменой изъятого на государственные нужды;
• обязанность по заключению арендного договора установлена судом;
• имущество передается собственнику другой недвижимости, если эти объекты неразрывно между собой связаны по назначению, местонахождению или характеристикам (техническим).

Цена такой недвижимости определяется путем проведения оценки согласно рыночной стоимости.

Система управления недвижимостью государства основывается на разработке подробной классификации этого имущества, включающей распределение недвижимых объектов на группы однородного типа. Эти группы формируются по общим существенным признакам, которые определяют характер и содержание решений управленческого типа в отношении недвижимых объектов.

Государственная политика в области управления недвижимостью на муниципальном и государственном уровнях базируется на необходимости осуществления грамотного распределения недвижимости между разными формами и видами собственности. При этом распределение должно отвечать интересам государства как социально-экономический единице.

В агентстве не выстроены бизнес-процессы

Бизнес-тренер по недвижимости Николай Девятов уверен: если во внедрении бизнес-процессов не заинтересован сам руководитель, то у агентства нет шансов на успех.

Если сотрудники действуют не по конкретным инструкциям, а по наитию, то это сказывается на всей цепочке продаж: от увеличения сроков на каждый этап сделки до падения уровня сервиса. В итоге компания проигрывает конкурентам и уходит с рынка.

Александр Кузин, руководитель консалт-агентства «Рокеткон», для ЦИАН:— 4 из 5 руководителей агентств недвижимости на вопрос «Как в вашей компании выстроены бизнес-процессы?» пожимают плечами. В таких компаниях нет четкой структуры, не расписаны должностные обязанности и функции отделов. Необходимо сесть и прописать все бизнес-процессы до единого. Это будет первым шагом к тому, что бизнес начнет работать на вас, а не вы на бизнес».

Чтобы понять, как эффективно управлять компанией, пропишите все бизнес-процессы. Чтобы ни одного из них не упустить, портал rzbpm.ru советует последовательно записать ответы на ключевые вопросы:

1. Чем начинается и заканчивается бизнес-процесс?
2. Какова его связь с другими бизнес-процессами? Какой информацией обмениваются эти бизнес-процессы?
3. Какие операции и в каком порядке выполняются в течение бизнес-процесса?
4. Кто в компании выполняет операции в процессе?
5. Какие документы появляются на протяжении выполнения бизнес-процесса?
6. С помощью чего выполняются задачи бизнес-процесса?
7. Какие показатели эффективности отслеживаются на каждом из этапов?

Допустим, в агентстве разделены обязанности между сотрудниками.  Для примера возьмем типичную сделку по покупке квартиры и ответим на эти вопросы. У нас получится список из основных бизнес-процессов, которые совершают сотрудники на первых этапах сделки.

1. «Холодный» звонок; передача ключей новому собственнику.
2. После разговора с клиентом телемаркетолог передает информацию о нем агенту.
3. Для назначения встречи с потенциальным клиентом:
   • поиск его объявления о продаже объекта и получение контактных данных,
   • первый контакт (звонок),
   • согласование удобного времени встречи.
4. За первый контакт отвечает телемаркетолог, за проведение встречи — агент и т.д.
5. После первого контакта: заполненная карточка клиента в CRM-системе; после встречи — договор и т.д.
6. Поиск клиентов осуществляется на сайтах недвижимости; информация заносится в CRM и т.д.
7. У агентов — количество клиентов, перешедших после встречи на следующий этап воронки продаж; у телемаркетологов — процент клиентов, согласившихся на встречу с агентом и т.д.

Для удобства можно расположить ответы в виде схемы, как в источнике. Но главное — они лягут в основу бизнес-процессов вашей компании и помогут составить должностные инструкции для сотрудников.

Читать по теме
Если у вас еще совсем молодая компания, то не торопитесь набирать риэлторов в штат, а бизнес-процессы «завяжите» на фрилансерах. Как еще можно сэкономить при открытии агентства недвижимости, читайте в блоге.