Что выгодно сдавать в аренду
Есть универсальные условия, которые помогут понять, будет ли вещь или услуга пользоваться спросом. Первое — это цена. Это должен быть дорогой товар, дешевый человеку всегда проще купить самому, чем брать в аренду. Второе — частота использования. Чем реже нужна вещь, тем разумнее взять ее в аренду, а не купить.
Мы спросили, что выгодно и невыгодно сдавать в аренду сейчас, у Константина Калинова, CEO Raddy
Помимо перечисленных экспертом товаров, мы подобрали еще несколько категорий, которые считаем перспективными для сдачи в аренду.
Ювелирные украшения. Так же, как и вечерние платья, которые надевают на торжественные мероприятия, ювелирные украшения тоже многие предпочитают брать в аренду. Их цена высока, а используются они редко. Значит, они полностью соответствуют условиям успешной сдачи товара в аренду.
Снегоходы. Это сезонный товар, который будут брать в аренду только в условиях снежных зим. Чтобы бизнес приносил прибыль круглый год, на лето стоит предусмотреть аренду других товаров, например, байдарок или шатров для мероприятий на природе.
Фото-видео техника. Дорогостоящие фотоаппараты и видеокамеры люди берут в аренду, чаще всего, чтобы протестировать возможности и решить для себя, нужна ли им самим такая техника. В крупных городах прокатом техники пользуются фотографы и видеооператоры, чтобы расширить свои творческие возможности.
Товары для животных, клетки, переноски. Подобные вещи чаще всего нужны, когда хозяева переезжают или едут в отпуск. Иногда переноски нужны, если животное болеет и ему требуется транспортировка до врача
Конечно, не стоит открывать магазин аренды исключительно товаров для животных, но если на вашей площадке представлены разные товары для аренды, стоит обратить внимание и на эту категорию.
Музыкальные инструменты. Пожалуй, это тот вид аренды, который нам хорошо известен
В советские времена было принято брать в прокат музыкальные инструменты, пока ребенок учится в музыкальной школе. Сейчас в этом смысле мало что изменилось. Дети все так же учатся музыке, музыкальные инструменты стоят все так же дорого, поэтому проще взять их в аренду, чем покупать. Тем более что вкусы детей переменчивы, сегодня они играют на гитаре, а завтра уже предпочитают барабанную установку.
Мебель и украшения для праздников. Эта категория товаров особенно популярна у праздничных агентств. Но здесь также стоит учитывать сезонность, потому что люди предпочитают проводить праздники летом. Хотя столы и стулья нужны не только для праздников, но и для деловых мероприятий, которые проводятся вне зависимости от сезона.
Превращаем квартиру в офис и увеличиваем прибыль
Бизнес недвижимость можно сдавать куда дороже обычной квартиры, и если ваша расположена на первом этаже, с минимум одним окном на фасаде здания, в центре, возле транспортной развязки или в любом другом месте с большим потоком людей – ее переделка в офис способна существенно увеличить ваш доход. Другие квартиры тоже можно превратить в офисы, но аренда их принесет меньше денег.
Ремонт должен быть качественным, но нейтральным, чтобы подходить наибольшему числу фирм. Мебель не нужна, как правило, фирмы имеют собственную.
Стартовый капитал – подходящая квартира и 200-300 тысяч на отделку.
Срок реализации – ремонт может потребовать до месяца.
Доход – дополнительные 50-100 тысяч в месяц.
Хоумстейджинг – продаем жилье быстро и дорого
Задача каждого продавца – продать свою квартиру быстрее и дороже, но далеко не каждый знает, как. Хоумстейджинг – серия приемов и способов сделать жилье привлекательным для покупателей. Вот основные правила:
- Перед показом проведите уборку, чтобы квартира выглядела чистой и уютной.
- Сделайте ее максимально обезличенной – снимите личные фотографии рисунки, уберите памятные вещи, ведь покупатель ищет квартиру для себя.
- Устраните все недоделки, как-то – текущие краны, неработающие выключатели, мебель и другие предметы интерьера с дефектами.
Вложения в доработку квартиры и косметический ремонт составят 50-100 тысяч.
Срок реализации – от двух недель до месяца.
Доход – после хоумстейджинга квартиры продаются на 10-20% дороже, так что с квартиры за 3 млн. прибыль составит 300-600 тысяч.
Онлайн-курсы
С каждым годом онлайн-курсы становятся все популярнее. Получать знания от лекторов из любой точки мира, не выходя из дома, — удобно. Для такого бизнеса нужно быть специалистом в своём деле и иметь достаточно знаний, чтобы делиться ими с людьми.
Технически организовать процесс совсем не сложно — потребуются ноутбук или компьютер, хороший интернет и время, чтобы подготавливаться к онлайн-встречам. Следует определиться с платформой, на которой будет проводиться обучение. Возможно, придется вложиться в услуги дизайнера по оформлению и продвижению курса.
Наиболее популярные темы для преподавания через интернет — программирование, продажи, иностранные языки, женские практики и уход за собой
Важно подавать свои знания не сразу, а постепенно, разбив на несколько тематических блоков. Так можно привлечь больше заинтересованных людей
Прибыль будет зависеть от объёма аудитории, квалификации преподавателя и выбранного направления.
Доходность недвижимости по годам
Цены на недвижимость постоянно растут. Особенно это заметно в крупных городах федерального значения: Москва, Санкт-Петербург (также цены растут в региональных центрах). Рост цен связан с тем, что они крупные мегаполисы имеют больше возможности для заработка и притягивают людей для работы и бизнеса из соседних регионов или стран. Тем самым создавая постоянный спрос на объекты недвижимости. Еще один из факторов, влияющих на рост цен – это демографический рост населения (характерно для некоторых регионов, например Северо-Кавказского).
На рисунке ниже показана динамика роста цен на недвижимость в России и Санкт-Петербурге. Наблюдается постоянный рост стоимости квадратного метра квартир.
Давайте рассмотрим непосредственно сами стратегии инвестирования в недвижимость и оценим в каких случаях выгодно применять ту или иную.
Как инвестировать в стартапы — лучшие биржи
В современном мире особенно популярным становится пассивный заработок в виде вложения денег в стартапы. Это хоть и рискованный, но отличный способ получить внушительный заработок.
Само слово «стартап» уже означает воплощение новых и уникальных технологий, которые могут изменить жизнь людей к лучшему. Ведь в составе команды — молодые перспективные люди с гениальными свежими идеями, которые легко могут перевернуть этот мир!
Биржи стартапов — это отличная возможность начать карьеру инвестора, даже если у вас недостаточно знаний и умений. Эти площадки помогут вам научиться разглядывать среди тысяч проектов тот, который действительно является перспективным и в будущем сможет взлететь и принести вам огромную прибыль.
Кickstarter
Этот проект обладает удобным и комфортным сайтом, который объединяет творческих личностей, способных придумать гениальную идею, способную привлечь инвесторов со всего мира!
Свыше 7,5 миллионов пользователей уже добавили на сайт свои проекты. Здесь представлены самые разнообразные категории идей для стартапов, не только в сфере современных технологий. Музыка, искусство, кино, фото и много другое. Таким образом, вы сможете найти для себя ту сферу, которая будет ближе вам.
В рамках этого проекта уже было инвестировано свыше 1 миллиарда долларов в развитие идей.
Smipon
Эта площадка для стартапов больше ориентирована для русскоязычной аудитории. Основная сфера — это бизнес. Но помимо нее особенной популярностью пользуются экология, образование, а также творческие направления.
Самым распространенным способом привлечения инвестиций здесь является краудфандинг. Помимо этого стартаперам удается знакомиться здесь с партнерами и потенциальными будущими инвесторами, которые могут согласиться поддержать бизнес.
Boomstarter
Название этой биржи уже говорит само за себя! На ней собраны поистине взрывные и перспективные проекты, которые можно встретить на российском рынке. Даже если вы не собираетесь становиться инвестором, все же рекомендую посетить этот красивый и современный сайт, где вы удивитесь гениальности молодых умов, которые придумывают совершенно уникальные проекты.
Конечно же, далеко не все идеи адекватны, но способны позабавить вас. К примеру, создание мыла, которое будет спасать вас от зомби. И то даже эти стартапы собирают пусть даже и небольшие суммы в рамках краудфандинга.
Именно здесь многие проекты собрали в свой фонд миллионные суммы для продолжения развития и реализации идеи в реальность.
Planeta
Если вы хотите инвестировать средства только в перспективные и серьезные проекты, то рекомендую посетить сайт этой биржи стартапов. Здесь у вас будет возможность рассмотреть поистине революционные идеи и вложить свои средства в проверенные компании, которые уже зарекомендовали себя на рынке.
Indiegogo
Англоязычный сайт, где вы сможете попробовать себя в качестве инвестора, а также благодаря уникальному конструктору создать свой собственный стартап. Для этого просто создаете проект, выбираете идею из готового банка, и далее просто занимаетесь привлечением средств в свою компанию.
Плюсы и минусы бизнеса
- Невысокий объем первоначальных вложений. Однако, чтобы оставаться конкурентным, необходимо непрерывно инвестировать в рекламу, обучение сотрудников, автоматизацию программ и работу сайта.
- Высокая доходность, быстрая окупаемость первоначальных вложений. При этом, на закрытие одной сделки уходит 1-2 месяца. Агентство зависит от персонала и его компетенций. Отсутствие опыта и клиентской базы увеличивает период окупаемости, а на развитие положительного имиджа компании уходит 5-6 лет.
- Спрос на рынке недвижимости, постоянный. Однако, рынок недвижимости подвержен влиянию макроэкономических факторов, конъюнктура меняется, необходимо гибко реагировать на эти изменения. Сохранять резервный капитал в случае непредвиденных расходов и снижения объема заключаемых сделок.
- Расчет происходит по факту совершения сделки, однако этому предшествует длительная подготовка. Широкий спектр профильных услуг приносит дополнительный доход агентству.
Покупка и продажа недвижимости – заработок на раннем вложении
Строительство многоквартирного дома или жилого комплекса растягивается на 2-3 года, при этом войти можно на любой стадии, даже до того, как вырыт котлован. И как ранняя инвестиция недвижимость далее подорожает минимум вдвое.
Главное тут – выбрать надежного застройщика, который не обанкротится и не испарится с деньгами вкладчиков, а доведет стройку до конца и вручит вам ключи от квартиры. Так что перед вложением следует потратить немного времени на изучение строительного рынка.
Стартовый капитал – от 1,5 миллиона собственных денег, и 100 тысяч, если планируется кредит в банке.
Срок реализации – 2-3 года строительства.
Доход – уже готовая квартира будет стоить вдвое дороже, т.е. ваша прибыль составит от 1,5 млн.
Этапы развития успешного стартапа
Стадия идеи (бизнес-план, финансовый прогноз, анализ рынка)
На этой стадии в процессе участвует только создатель будущего бизнеса-проекта (пусть это будет Федя, который живет в Москве). Ну, и парочка его единомышленников.
Стадия сооснователей
К идее подключаются кофаундеры (сооснователи). Чаще всего, это Федины родные и друзья. Они выполняют большую часть работы над проектом «забесплатно». И инвестируют в стартап раньше остальных и с минимальной выгодой для себя.
Итог двух первых этапов: создание минимально жизнеспособного продукта MVP.
Акселерация
Над проектом продолжают работать «свои» (как правило, не больше 4-5 человек). Продукт уже требует реальной проверки на соответствие требованиям рынка.
Посевная стадия
Привлекаются первые инвестиции: от бизнес-ангелов и в виде грантов. Формируется опционный пул, набираются сотрудники (их может быть больше 15).
На посевной стадии расходы на проект символические, а дохода нет вовсе. Зато уже готов прототип будущего продукта и проведены первые испытания на отзывы и реакцию покупателей.
Бизнес-ангелы инвестируют, в среднем, по $30 000 – 50 000 на один проект. В отличие от других инвесторов, деньги они дают быстро (в течение месяца с подачи заявки). В первую очередь, они оценивают команду и перспективность идеи.
Еще одна особенность посевной стадии – сотрудники. Они ориентируются не на зарплату, а на рост компании. В качестве поощрения получают опционы и часть акций.
Стартап стадия
У проекта появляются первые доходы, но и расходы увеличиваются многократно. Большая часть молодых компаний «выбывают из строя» именно на этом этапе!
Почему умирают крутые идеи?
- Прекратилось финансирование
- Не было модели монетизации
- Среди акционеров возник конфликт
- Команда не смогла реализовать первоначальную идею
- Была неверно выбрана технологическая платформа
Стадия раннего роста
На этой стадии команда впервые проходит точку безубыточности. Наконец-то появляется первая прибыль!
К процессу подключаются венчурные капиталисты. Те, что привлекают инвестиции в собственные фонды и вкладывают их в перспективные активы. Размер инвестиций от венчурных капиталистов стартует со $100 000. Со стороны венчурного фонда стартап получает не только деньги, но и профессиональную поддержку и экспертизу.
На стадии раннего роста необходимая сумма финансирования составляет около $1 млн. Цель владельцев: увеличить капитализацию компании к моменту ее выхода на IPO, минимум, в десять раз.
Стадия расширения
Штат сотрудников расширяется до 100 и даже до 1000 человек. Компания фиксирует взрывной рост прибыли. На этом этапе к финансированию подключаются банки. Они готовят компанию к оформлению на IPO, получая от продажи акций свой процент.
Стадия выхода на IPO
Прибыль инвесторов фиксируется через продажу акций на бирже. После выхода на IPO любой может стать инвестором компании.
На этапе «выхода» удачный стартап часто покупается крупным игроком в той же отрасли для последующей интеграции в основной бизнес. Такой тип инвестора называется «стратегическим». В свое время Google купил проект YouTube, а Facebook приобрел стартап Instagram.
Рынок продолжает падать
Состояние арендного рынка быстро реагирует на то, что происходит в экономике. Например, до 2014 года можно было сдать квартиру средней «убитости» в Москве и на эти деньги жить где-нибудь в Таиланде, работая удаленно. Потом рубль упал, а цены на аренду остались примерно на том же уровне. В период пандемии арендаторы покинули крупные города – мигранты уехали в свои страны, а приезжие из других регионов тоже предпочли переждать самоизоляцию у себя дома.
Сейчас на сдаче квартиры в аренду все еще можно заработать – например, на погашение ежемесячных взносов за ипотеку, но о серьезных доходах говорить уже не приходится. Правда, скоро все станет еще хуже – россияне скупили десятки и сотни тысяч квартир в незавершенных новостройках по программе льготной ипотеки. Многие – чтобы потом сдавать в аренду. Соответственно, когда девелоперы достроят эти дома, на рынок попадет огромный объем предложения, поглотить который рынку будет весьма сложно.
Поэтому вкладываться сейчас в квартиру под будущую аренду – идея так себе. Но в то же время рынок коммерческой недвижимости живет по другим законам. Этот сегмент рынка точно так же пострадал в пандемию, когда множество мелких магазинов, кофеен, кафе и других точек были вынуждены прекратить деятельность. Цены на аренду коммерческой недвижимости, по данным аналитиков, упали на практически на треть, и низкие цены сохраняются до настоящего момента:
- в Москве аренда в моллах подешевела за год на 20-24%, а число посетителей в них упало на 23,7%. Даже в январе-феврале текущего года, когда ограничений было не так много, аренда площадей в московских бизнес-центрах упала в цене на 4,9%. Недвижимость на улицах Москвы теперь можно взять в аренду на 5-20% дешевле, чем годом ранее;
- в Санкт-Петербурге картина похожая – число посетителей упало на 25,4%, а число сделок с арендой недвижимости за год упало вдвое.
Пока ситуация остается напряженной – большую часть спроса формируют арендаторы из сферы общепита, но их доходы пока не восстановились до докризисного уровня. Во многих случаях такие арендаторы платят по 30-50% от договорной суммы, но все равно даже на «ресторанных» улицах Москвы и Санкт-Петербурга есть масса свободных площадей.
Примерно то же касается и торговых центров – там стали снимать помещения на 40% меньше, при этом большая часть спроса приходится на fashion-компании (которые тоже пострадали от кризиса, как непродовольственный ритейл).
Упали цены на аренду в офисных центрах, при этом там свободно почти 12% площадей – все это тоже может привести к снижению цен. Компании переводят работников на удаленный режим, и отказываются от крупных офисов – поэтому арендодателям приходится завлекать их скидками.
Тем не менее, рынок рано или поздно восстановится. Во многом это будет зависеть от того, как быстро будет выходить из кризиса экономика – а это, в свою очередь, зависит от скорости снятия карантинных ограничений. Уже сейчас в Москве ограничения максимально смягчены – так, что уже скоро бизнес сможет работать в прежнем режиме. Но для восстановления спроса на коммерческую недвижимость нужно дождаться восстановления доходов населения (как основного потребителя) – на что потребуется чуть больше времени.
Но все же рынок коммерческой недвижимости имеет шансы восстановиться (в отличие от рынка жилья, где перспективы туманны).
Установка постамата
Установка постаматов становится популярна в крупных и малых городах. Их все чаще можно встретить не только в торговых центрах, но и в магазинчиках рядом с домом. Приходя за хлебом и молоком, человек по пути забирает свою посылку. Также его можно установить в жилом комплексе, заключив договор аренды.
Исследования подтверждают, что в среднем на получение посылки потребитель тратит не больше 15 минут. Покупатель может забрать товар в любое время и при этом сохранить конфиденциальность своей покупки.
Начать бизнес установки постаматов можно по франшизе без дополнительных вложений. Такой проект может стать выгодным бизнесом, но если есть поддержка со стороны логистического оператора.
Какие бизнес-модели возможны в арендном бизнесе
Сдавать в аренду вещи могут как ИП, так и частные граждане. Самая популярная для этого направления схема – C2C, то есть от пользователя к пользователю. Для соблюдения законности необходимо учитывать два момента:
- Изначальное предназначение вещей должно быть для личного пользования.
- Заработок на аренде необходимо отражать в налоговой декларации и выплачивать с полученной суммы НДФЛ.
В отношении договора по схеме C2C не существует строгих требований, можно оформить его в свободной форме. Обязательные реквизиты документа:
- ФИО участников сделки.
- Адрес проживания сторон.
- Срок действия соглашения.
- Объект аренды.
- Размер суммы за прокат и сроки ее внесения.
- Условия приема и возврата арендованного имущества.
Если бизнес на прокате практикует предприятие, то оно работает по схеме B2C. Нередки случаи, когда компания берет в аренду имущество у частного лица. В последнем случае арендодатель принимает на себя все хлопоты с оформлением договора и уплатой налогов.
Для создания масштабного бизнеса оптимально подойдет схема B2B. Речь о взаимоотношениях между юридическими лицами. Такая модель позволяет сдать в аренду жилые помещения, коммерческую недвижимость и любые другие объекты, не изъятые из гражданского оборота.
#2. Переделка квартиры в 2 студии и сдача в аренду
Пройдите наш авторский курс по выбору акций на фондовом рынке → обучающий курс
Бесплатный Экспресс-курс «Оценка инвестиционных проектов с нуля в Excel» от Ждановых. Получить доступ
Стратегия заключается в том, что у нас есть квартира, которую мы купили или взяли в ипотеку и из нее делаем 2 квартиры студии. Для переделки в студию необходимо будет в отделенной комнате установить сантехнику (душевая кабина, туалет) и провести электрику для духового шкафа и электроплиты (т.к. он отличается от простой проводки). Необходимо так спланировать ремонт в комнате, чтобы осталось как можно больше жилой площади. Для этого можно установить: двухкомфорочную плиту, душевую кабину, стол трансформер, соединенный с кроватью. Одним из вариантов является установка общего душа и туалета на несколько студий. Также важным моментом будет поиск такой квартиры, чтобы при разбивки ее на несколько студий у каждой было окно. Этот вариант увеличит жилую площадь, но в тоже время может создать межличностные трудности соседей.
Например, берем 1-х комнатную квартиру. Сдав ее одному арендатору можно будет получать доход в размере ~20 000 руб. Если же данную квартиру разбить на 2 студии, то их можно будет сдать каждую по 10 000 –14 000 руб. В результате, доход в месяц будет на ~25% выше, что увеличит срок окупаемости инвестиций. Так средний срок окупаемости сданной в аренду недвижимости составляет 12 лет. Использовав данную схему, срок уменьшиться до 8 лет. На рисунке показан реальный пример от застройщика А101, который продает однокомнатную квартиру со скидкой 10% перед новогодними праздниками. Ключевой аспект реализации стратегии — это правильно подобранная планировка:
- Наличие у каждой студии окна и помещений одинакового размера.
- Общая прихожая (экономит место) и позволяет сделать раздельные входы в студии.
- Возможность прокладки коммуникаций для ванной комнаты и кухни.
Зеленым и красным цветом выделены ка будет разделена 1-комнатная квартира на 2 студии.
Вторым факторов успеха будет покупка квартиры по более низкой цене в периоды акций и скидок, которые максимальны перед новогодними праздниками.
| Преимущества | Недостатки |
| Увеличения дохода от сдачи в аренду на 25% | Необходимость в поиске арендаторов |
| Возможность сделать пассивный доход от квартиры без первоначальных денежных средств* | Необходимость переделки планировки, возвещение перегородок, подведения воды, канализации, установка дверей. |
*Как сделать пассивный доход от переделки квартиры в студии?
Преимущество данной схемы является в возможности сделать пассивный доход от сдачи квартиры в аренду. Квартира покупается в ипотеку на срок ~15 лет. Среднемесячные платежи составят ~20 000 руб., тогда как доход от сдачи будет перекрывать платежи и создаст пассивный доход +10 000 руб. Через 15 лет вы получаете актив не вложим при этом своих денежных средств, а только управляя объектом.
