Что такое строительная экспертиза?

Проведение строительной экспертизы

СТЭ часто применяется при урегулировании споров между заказчиками и исполнителями проекта в суде (в таком случае экспертизу называют судебной). Хотя на практике она может применяться и для других целей — оценка последствий аварии, подготовка плана реконструкционных работ, определение степени износа здания и другие.

СТЭ относится к категории независимых экспертиз (то есть ее проводит не государство, хотя оно может выступать в качестве заказчика проекта). Для СТЭ не нужно получать государственную лицензию, а на практике экспертизу обычно проводят небольшие строительные компании.

Основной регулирующий документ — №73-ФЗ, однако для проведения работ нужно обращать внимание и на дополнительные нормы и законы. Например, в случае оценки прочности бетона нужно обращать внимание на нормативы ГОСТ 17624-87, ГОСТ 22690-88 и некоторые другие

По закону экспертом может выступать только квалифицированный инженер, который прошел соответствующее обучение в вузе. Квалификация подтверждается на основании диплома, а заказчик проекта по закону имеет право запросить этот документ.

Инициировать проведение экспертизы может собственник постройки, а также третья сторона при наличии необходимых оснований (например, это может быть заказчик строительного проекта). Инициатором могут выступать также судебные органы — скажем, в случае споров между хозяйствующими субъектами или в случае аварии.

Экспертиза выполненных строительных работ может включать в себя:

• экспертиза качества строительных работ
• экспертиза стоимости строительных работ
• экспертиза объемов строительных работ
• экспертиза строительно монтажных работ
• экспертиза ремонтно строительных работ
• строительная экспертиза отделочных работ
• судебная экспертиза строительных работ
• экономическая экспертиза строительных работ

После проведения независимого исследования группой специалистов, выдается заключение экспертизы строительных работ.

СИНЭО выполняет все виды строительно-технической экспертизы в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки работает как с большими фирмами-заказчиками, так и с частными лицами — например, для проведения оценки строительных работ в квартире или частном доме.

Перед проведением экспертизы строительных объектов, конструкций, материалов или оценки строительных работ возможна устная консультация. Подробнее: (812) 340-00-35

Независимая оценка	Стоимость
Строительно-техническая экспертиза	от 15 000 руб.
Досудебное строительно-техническое исследование (заключение специалиста)	от 18 000 руб.
Землеустроительная экспертиза	от 20 000 руб.
Досудебное землеустроительное исследование (заключение специалиста)	от 18 000 руб.
Консультирование в области реставрационных исследований и экспертиз	от 25 000 руб.
Оценка рыночной стоимости квартир	от 4 000 руб.
Оценка рыночной стоимости жилых домов и коттеджей	от 10 000 руб.

Интервью с ведущими экспертами СИНЭО: Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки

Основные составляющие строительной экспертизы

Правильно подготовленное квалифицированной технической экспертизой заключение содержит множество важных элементов, в том числе:

1. Подробное описание предмета и цели;
2. Описание всех протестированных элементов и конструктивных решений, включая их размеры и материалы;
3. Описание способа исследования фундамента и конструкции стен, а также потолка и крыши здания;
4. Документация в виде чертежей и фотографий проверенных элементов;
5. Точные расчеты допустимых нагрузок на отдельные элементы конструкции, особенно на фундамент, стены и перекрытия;
6. Подробные выводы из исследования, включая общую оценку технического состояния объекта и его пригодности к эксплуатации, возможность планируемой модернизации или реконструкции;
7. Оценку состояния всей установки, подробное описание повреждений;
8. Оценку причин проблем и рекомендации по необходимому ремонту, усилению или изоляции.

Когда нужны разные виды экспертизы

Обычно независимую экспертизу заказывают, если возник спор по поводу качества какой-то вещи, либо для оценки ее повреждения. Собрать доказательства для подачи иска, оценить ущерб для страховой компании — вот самые типичные поводы обращения к экспертам. В зависимости от того, что именно надо исследовать, выделяют виды экспертизы. Их много, самые распространенные такие:

1. Автомобильная. Нужна для оценки ущерба после ДТП или утраты товарной стоимости (УТС).
2. Товарная. Такая чаще всего используется при защите прав потребителей. Исследовать можно электронику, бытовую технику, одежду, мебель, украшения и т. д.
3. Строительная. С ее помощью можно оценить состояние конструкций, необходимость и масштаб капремонта или реконструкции.
4. Медицинская. Она помогает найти ошибку врача, определить степень здоровья или его утраты из-за травмы, профзаболевания.
5. Пожарно-техническая. Исследует причины пожара, а также его обстоятельства — соблюдение правил безопасности и пр.

Востребованы также независимые экспертизы качества услуг, бизнеса, документов, лингвистическая и многие другие. Все они проводятся людьми со специальными знаниями в нужной области.

Независимая экспертиза качества строительных материалов

Стройматериалы могут быть подвергнуты отдельной независимой экспертизе качества.

Что дает

Изучение строительных материалов расскажет специалисту, использовали подрядчики при возведении здания те материалы, которые заявлены в проекте, или более дешевые.

Затем такое исследование выявит количество материалов, которое потрачено на работы в помещении. Недобросовестные подрядчики могут специально завысить в смете их количество и цену.

И, наконец, эксперт составит мнение о безопасности использованных древесины, щебня, бетона, клея. У них может быть повышен радиоактивный фон, что негативно сказывается на здоровье человека.

Как проводится

Применяют несколько методов:

1. Органолептический. Выводы делаются на основании данных от органов чувств. Объективную оценку с помощью этого метода может дать только опытный эксперт, который тщательно осматривает, щупает, нюхает исследуемый материал.
2. Лабораторный. Для применения этого способа используются специальные приборы, отбираются пробы материалов. В результате можно узнать их состав, физические и химические свойства. Часто таким образом исследуют бетон, дерево, арматуру.
3. Инструментальный. Используется для определения количества материалов.

Наиболее точные результаты дает комбинированное применение всех трех методов.

Стоимость

Оплачивает экспертизу строительных материалов тот, кто ее инициирует. Заказчиком может быть как неудовлетворенный качеством работ клиент, так и фирма-подрядчик, которая хочет обелить репутацию. Цена стандартно зависит от количества материалов, сложности исследований и срочности заказа. Чем выше все эти факторы, тем больше запрошенная сумма.

Экспертное заключение

После окончания всех экспериментов специалист выносит обоснованное мнение в форме заключения. В нем описываются предоставленные для исследования материалы, найденные дефекты, приводятся стандарты.

Приложения: фотоматериалы и результаты лабораторных анализов, оценка материалов и рекомендации по решению проблемы (ремонт или замена).

Кто имеет право проводить экспертизу?

Заказать осуществление данной экспертизы вправе частные лица, государственные и муниципальные учреждения, различные фирмы, организации, компании и предприятия. Анализ может проводиться по решению судьи для разрешения конфликтной ситуации.

Кто проводит строительную экспертизу? Если вы желаете получить отчёт специалиста, обладающий юридической силой, заказать анализ можно:

• у государственных организаций;
• у частных компаний.

Обязательное условие – наличие соответствующего разрешения на осуществление подобных экспертиз. Организация должна состоять в СРО, а её персонал обязан обладать необходимой квалификацией

Нужно ли тратить деньги на проведение строительной экспертизы?

К сожалению, случаи, когда споры с подрядчиками удается урегулировать самостоятельно, без вмешательства профессиональных экспертов, крайне редки. Завышая сметы, приписывая объемы выполненных работ, скрывая строительный брак всеми возможными способами, подрядчик будет отстаивать свою позицию, приводя аргументы, которые покажутся вполне убедительными человеку, далекому от строительства.

Поэтому наиболее конструктивное решение возникших проблем (или даже просто сомнений в качестве строительства) — обращение в независимую экспертную организацию, получение профессионального заключения, и в случае необходимости, обоснованное обращение в суд. Средства, затраченные на проведение экспертизы, возвращаются подрядчиком заказчику по итогам суда или (что составляет, по нашей статистике, 40-50% случаев) без обращения в суд, на основании нашего экспертного заключения.

Какие бывают виды независимой строительной экспертизы — 3 основных вида

У независимой строительной экспертизы много разновидностей. Но мы рассмотрим наиболее актуальные и востребованные.

Вид 1. Контроль качества строительных работ

Это один из самых распространенных видов экспертиз.

Контроль качества строительных работ — это исследование для определения реальной стоимости выполненных строительных, монтажных, ремонтных работ.

Экспертиза качества нужна при разногласиях и спорах по поводу положений договора подряда. Параметры качества регулируют законодательные и нормативные акты, а также региональное градостроительное законодательство, строительные нормы, технические регламенты.

Результат экспертизы — экспертное заключение, в котором сделаны выводы о соответствии или несоответствии выполненных работ заявленному качеству.

Вид 2. Экспертиза проектной документации

Экспертиза проектной документации выявляет ошибки и накрутки в расценках и коэффициентах смет, анализирует проектную документацию на соответствие требованиям. Она определяет достаточность комплектации документов для начала строительства или сдачи объекта, надежность сооружений после возведения, вероятность отказов конструкций.

Вид 3. Анализ состояния зданий и сооружений

Анализ выявляет устойчивость объекта, безопасность его дальнейшей эксплуатации. Эксперт может посоветовать отремонтировать или заменить отдельные конструкции по результатам экспертизы.

Это обследование проводят планово и внепланово.

В процессе анализа исследуют:

• физический износ;
• состояние здания перед покупкой;
• повреждения, полученные при эксплуатации;
• повреждения после пожара;
• повреждения после стихийных бедствий.

Тип обследований:

1. Визуальный — с помощью визуального осмотра находят очевидные отклонения.
2. Детальный — проводят лабораторные исследования.

Для детального обследования отбирают пробы, вскрывают конструкции, замеряют деформации.

В приведенной ниже таблице вы можете ознакомиться с методами обследований:

№	Метод	Задача
1	Тепловой	Определяет теплофизические свойства конструкций
2	Ультразвуковой	Определяет однородность и прочность конструкций
3	Радиационный	Определяет влажность древесины и других материалов (электропроводность)
4	Электрический	Определяет положение арматуры и закладных деталей
5	Электромагнитный	Контроль деформации
6	Тензометрический	Определяет теплофизические свойства конструкций
7	Цветовой	Определяет теплофизические свойства конструкций
8	Химический	Контроль загазованности помещения
9	Геодезический	Контроль деформации
10	Метод с применением свечей, дымовых шашек, шелковых нитей	Определяет герметичность дверей
11	Падения	Определяет герметичность помещений

После обследования эксперт готовит отчет с подробным описанием использованных методов, расчетами и рекомендациями.

Если вам нужна подробная информация про обследование зданий и сооружений, мы подготовили для вас специальную статью.

Виды судебно-строительной экспертизы

Для того, чтобы грамотно сформулировать вопросы эксперту при проведении строительно-технической экспертизы, требуется определение ее предмета. Как правило, эта обязанность возлагается либо на судебный орган, либо на лицо, инициировавшее экспертизу. Существует несколько видов экспертизы, которые рассмотрим ниже.

Анализ строительных объектов и работ

Эта процедура поможет узаконить самострой, разрешить спор между застройщиком и подрядчиком, поспособствует прохождению регистрации и кадастрового учета и пр.

Вопросы этого вида экспертиз могут быть следующими:

• соответствуют ли выполненные строительные работы нормативам, проектным данными и условиям договора;

• законно ли возведение объекта, соответствует ли оно установленным градостроительным нормам и требованиям безопасности;

• соответствует ли объем и стоимость работы проектным данным, договору и т. д.

Строительная экспертиза квартиры в новостройке

Как показывает практика – даже новостройки, жилые комплексы, построенные девелоперами и инвесторами на продажу, могут быть построены неаккуратно. Очень часто дома вводятся в эксплуатацию, а квартиры сдаются с отклонениями от первоначального проекта. 

Это важно, поскольку учитывается, что во многих случаях подписание контракта (договора долевого участия – ДДУ) происходит до начала или завершения строительных работ. Основанием для покупки дома или квартиры в основном является строительный проект и графическая визуализация

Поэтому стоит получать квартиру со строительной экспертизой. Она позволит:

1. Выявить все несоответствия между дизайном и исполнением;
2. Определить, какие элементы оказались бракованными и должны быть исправлены до подписания акта приема-передачи.

Независимая экспертиза квартиры в новостройке – независимо от того, оформляется она в виде заключения или технической экспертизы – проводится по запросу клиента инженером-строителем. Если одновременно готовится смета исправлений и необходимых строительных работ, лицо, осуществляющее его выполнение, также обязано иметь права оценщика имущества и строительства. 

Для проведения экспертизы специалисту необходимо:

1. Осмотреть здание (иногда в сочетании с необходимостью проведения соответствующих испытаний или образцов);
2. Ознакомиться с проектной документацией, на основании которой было построено жилое или иное здание. 

В содержание строительной экспертизы входит:

1. Проведение общей оценки соответствия здания проектным допускам;
2. Проверка на соблюдение правил строительства;
3. Выявление других (остальных) недостатков и недочетов объекта, существующие на момент его передачи участнику долевого строительства.

Преимущества проверки квартиры с помощью строительной экспертизы:

1. Выявляются все недостатки еще до момента обустройства, вложения денег;
2. Есть кому предъявить претензию, застройщик или его преемник не прошел процедуру добровольной или принудительной ликвидации, что усложняет дальнейшие споры;
3. Легче принять решение, что дальше делать с квартирой.

Полученное заключение не означает, что сразу застройщик вернет деньги, устранит недостатки. Вполне возможно, что потребуется обращаться в суд, через который стягивать материальный и моральный ущерб. Но это лучше, чем узнавать про существенные недостатки после сделанного дорогого ремонта. Еще хуже, если приходится выявлять их в процессе отделочных работ и устранять самостоятельно, за собственный счет.

Порядок проведения экспертизы квартиры в новостройке для суда

Специалисты по строительству готовят технические заключения, техническую оценку зданий и строительные заключения по запросу участника долевого строительства, который сомневается в техническом состоянии квартиры. Обращение рассматривается в совокупности с паспортом заявителя и копией ДДУ, другими документами, которые затребует эксперт.

Дальнейший порядок действий:

1. Специалисты знакомятся с представленными документами, проводят первичный анализ;
2. Назначают дату и время проведения экспертизы, которые нужно согласовать с застройщиком и другими заинтересованными лицами, если они есть;
3. В назначенный день выезжают на место, проводят осмотр, делают замеры, документируют выявленные недостатки, берут фрагменты, анализируют выявленные проблемы;
4. Готовят техническое заключение, передают его заказчику.

В техническом заключении в письменной форме указываются обнаруженные дефекты, причины их возникновения, даются рекомендации, как избежать их последствий, кто допустил ошибку в строительной практике.

Для справки! Эксперты, составляя техническое заключение, в котором они оценивают техническое состояние здания, диагностируют причины того или иного положения вещей и указывают пути их решения.

Где и как делается

При выборе экспертной компании следует придерживаться нескольких рекомендаций.

По традиции лучшими советниками считаются родственники и знакомые. Кто-то обращается за помощью к адвокатам и юристам. Возможно, они работали с организациями, специализирующимися в области строительных исследований, и могут поручиться за их работу.

Если у вас нет таких поручителей, выбирайте строительную экспертную компанию, исходя из споров, в которых она участвовала в последние годы.

К организациям, которые разрешили малое количество вопросов в сфере строительства, обращаться не имеет смысла. Чаще всего это недолго работающие фирмы, не имеющие достаточного опыта и доверия.

Присмотритесь к юридической истории компании. Чтобы быть уверенным в честности и открытости организации, проверьте реальный срок ее существования на рынке через сайт Федеральной Налоговой Службы.

Вы увидите выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Это поможет вам сделать правильный выбор.

Ознакомьтесь с реестром строительных экспертов, приведенным на сайте строительной организации.

Если вы не нашли на сайте реестра судебных экспертов-строителей, то перед вами компания с сомнительной репутацией.

Инструкция по проведению

Сначала вы выбираете компанию в соответствии с изложенными выше рекомендациями. Далее, перед тем, как заключить договор, вы обсуждаете с экспертом сроки и детали первичного осмотра объекта недвижимости.

Впоследствии, ознакомив специалиста с инженерно-технической документацией, дождитесь результатов визуального осмотра объекта. Для этого эксперт собирает необходимые сведения, проводит фото- и видеофиксацию нарушений.

После первичного осмотра эксперт переходит к лабораторным испытаниям, результаты которых затем отражаются в отчете. Ход работы экспертной организации лучше всего контролировать. Например, следить за тем, чтобы не было несоответствия при создании чертежа с уже существующим чертежом объекта и его частями.

По результатам осмотра и испытаний формируется отчет о проделанной работе. В нем также отражаются сведения, полученные из документации объекта.

Заключение эксперта представляет собой развернутые и компетентные ответы на вопросы, поставленные заказчиком. Такой отчет – доказательство в суде при рассмотрении гражданских и уголовных дел.

Что называют строительно-технической экспертизой?

Это совокупность действий, направленных на определение настоящей стоимости возведения объекта, установление его устойчивости, качества. Когда проводится судебно-строительная экспертиза, вопросы эксперту задаются Судом для определения технического состояния объекта, обоснованности затрат на ремонт и так далее.

Эта процедура используется для объектов различного назначения для определения актуальности данных, указанных в документации и пр.

Проводить обследование в рамках судебной строительно-технической экспертизы необходимо для:

• определения результатов деятельности подрядчика на объекте;

• установления факта необоснованных завышений объемов работ;

• установления факта необоснованных растрат.

Обследование зданий и сооружений

• Обследование зданий и сооружений, попадающих в предварительно — назначенную зону влияния нового строительства с целью установления текущей категории технического состояния и определения предельно допустимых дополнительных деформаций основания согласно СП 22.13330.2016.
• Обследование зданий и сооружений, подлежащих капитальному ремонту, реконструкции или изменению этажности с формированием заключения о возможности проведения данных работ и рекомендациями по устранению выявленных дефектов строительных конструкций для обеспечения безопасной эксплуатации здания или сооружения.
• Обследование зданий и сооружений, подлежащих сносу или демонтажу с целью установления их конструктивных особенностей и объемов строительных конструкций.
• Обследование внутренних и наружных инженерных коммуникаций с целью установления текущей категории технического состояния и формированием рекомендаций по устранению выявленных дефектов.
• Определение характеристик строительных конструкций с использованием приборов неразрушающего контроля.
• Контроль качества выполненных работ, в том числе установление соответствия фактически выполненных работ к проектным.

Судебная строительно-техническая экспертиза — что это и когда проводится?

Обнаружить изъяны можно не только у старого здания, но и в недавно отстроенной новостройке. В последнем случае владелец жилья вправе требовать возмещения убытков от компании-застройщика, если ещё не окончился гарантийный срок на здание.

Строительно-техническая экспертиза представляет собой комплекс действий, направленных на выявление изъянов и дефектов у помещения или здания, возникших после окончания ремонтных, строительных, отделочных, монтажных или проектных работ.

Во время проверки специалист проводит соответствующий анализ, сопоставляя техническую документацию с нормативно-правовыми актами и данными из проектных бумаг.

Строительная экспертиза проводится для определения:

• фактического износа здания или его отдельных частей;
• соответствия постройки правилам и требованиям, предусмотренным российским законодательством;
• качества строительной работы или материалов, использованных подрядчиком;
• соответствия самовольной перепланировки нормам безопасности;
• рыночной стоимости строения;
• обоснованности проектной документации;
• объёмов проведённых работ;
• порядка пользования жильём или выделения доли;
• ущерба, нанесённого помещению заливом, пожаром и т. д.

Результаты проверки фиксируются в соответствующем письменном отчёте. При осуществлении экспертизы специалисты руководствуются ФЗ № 184 от 27 декабря 2002 года, ФЗ № 123 от 22 июля 2008 года, строительными нормами и правилами, а также другими нормативно-правовыми актами

К кому обращаться для проведения экспертизы по приемке квартиры в новостройке?

Заключение можно использовать как в досудебных спорах, так и в исковом производстве. Экспертиза квартиры в новостройке для суда может готовиться:

1. По постановлению следственного органа;
2. По определению судебного органа;
3. По заявлению частного лица и с дальнейшим ходатайством о приобщении заключения эксперта к материалам дела.

Для пользователей сайта Ekspertizy.org нами был собран (и постоянно пополняется) перечень организаций, которые проводят экспертизу квартиры в новостройке:

МоскваСанкт-ПетербургАстраханьБарнаулВладивостокВолгоградВоронежЕкатеринбургИжевскИркутск
КазаньКалининградКемеровоКировКраснодарКрасноярскЛипецкМахачкалаНабережные ЧелныНижний Новгород
НовокузнецкНовосибирскОмскОренбургПензаПермьРостов-на-ДонуРязаньСамараСаратов
ТольяттиТомскТулаТюменьУльяновскУфаХабаровскЧебоксарыЧелябинскЯрославль

Оценка технического состояния здания, описанная в техническом заключении, может помочь избежать многих проблем. Стоимость заключения строительства непропорционально низка по сравнению с последующими затратами и проблемами, которые могут возникнуть, если в здании есть дефекты и неисправности. 

Экспертиза поможет в различных спорных ситуациях. Многие проблемы при использовании квартиры или здания возникают из-за ошибок, допущенных подрядчиками, а также из-за намеренной и неоправданной экономии стройматериалов, мошенничества в их отношении. Специалисты по строительству тщательно проверит техническое состояние и предоставят подробную оценку всех элементов в техническом заключении.

Независимая экспертиза квартиры.

Александр Васильевич

Проблемы с работой сайта? Пиши!

https://ekspertizy.org/

sasha@soft-lab.net

Заключение

На выводы может повлиять то, насколько корректно поставлены вопросы для строительно-технической экспертизы жилого дома либо производственного объекта. Поэтому, если вам требуется подать ходатайство в судебные органы о назначении экспертизы, получите перед этим консультацию квалифицированных профессионалов и вместе с ними подготовьте полный блок вопросов для будущей экспертизы.

Компания КТБ Железобетон располагает полным набором инструментов для качественного проведения всех видов экспертиз и исследований. У нас работают опытные эксперты, каждый из которых досконально знает свое дело, знаком с нормативной базой и действует в рамках законодательства. Наши приоритеты – тщательность проведения абсолютно всех процедур и строгое соблюдение законодательства.

При необходимости мы осуществим полноценную экспертизу любого, даже самого сложного объекта, и выдадим вам компетентное заключение. Обращайтесь к нам за качественными услугами профессионалов.