Каковы перспективы для инвестиций в России
Насколько сейчас привлекателен для инвесторов российский рынок коммерческой недвижимости? Не получится ли так, что в собственность вложены крупные суммы, но арендаторов нет, квадратные метры дешевеют, а налоги никто не отменял?
Необходимо оценить состояние соответствующих отраслей бизнеса. Так, в Москве осенью 2016 года, по данным компании CBRE (кстати, входящей в индекс S&P500), доля не занятых торговых площадей составила 11.4%. Это произошло на фоне снижения спроса со стороны арендаторов при спаде в розничной торговле. Потенциальный объём инвестиций в российскую коммерческую недвижимость за 2017 год CBRE оценивает в 5 млрд $. В 2016 году доля российского капитала на этом рынке достигла 96%. Вероятно, этот рост связан с переходом стандарта в оценке стоимости коммерческой недвижимости с доллара на рубль, который за 2016 год укрепился. Согласно оценкам CBRE, в 2017 году в Москве будет введено в строй приблизительно 440 000 кв. м новой офисной недвижимости. Что касается складских площадей, совокупный объём сделок по их аренде ожидается не менее 800 000 кв. м. При этом ввод торговых площадей прогнозируется на уровне 273 000 кв. м, что на целых 36% меньше, чем в 2016 году. Видимо, застойные явления в торговле пока сохранятся. Но это данные по Москве. А что по регионам?
В 2016 году в российских регионах (все города, кроме Москвы и Санкт-Петербурга), было введено 720000 кв. м торговых площадей. Это на 40% меньше, чем в 2015 году. Более того, из общего прироста площадей почти 1/3 приходится на торговые центры МегаГринн в Курске, Макси в Архангельске и Владивостоке.
По причине спада розничной торговли, крайне сомнительны и перспективы расширения складских площадей, т.к. это звенья одной цепи. Тяжёлая ситуация сложилась в регионах со спросом на офисную недвижимость. Например, в Кирове в октябре 2016 г. средняя стоимость аренды 1 кв. м офисных площадей упала до 340 р. по сравнению с 384 р. в сентябре.
Лучше обстоят дела с гостиничным бизнесом также популярным видом использования коммерческой недвижимости. В 2016 году Москву посетили 17,5 млн туристов, причём увеличение потока из азиатских стран составило 40%. Это привело к рекордной заполняемости ряда гостиниц, более 70% номеров. Рост спроса привёл к тому, что стоимость номеров в наиболее престижных отелях, например, Hyatt и Baltschug Kempinski, превысила 20 тыс. рублей. Ожидается, что в 2017 году в России будет открыто ещё 11 люксовых отелей, из них 3 в Москве. На фоне постепенного насыщения в этом сегменте, по недорогим отелям ещё есть резервы для развития. Помогли развитию гостиничного бизнеса в России девальвация рубля и сокращение спроса на заграничный туризм. Среди внутренних направлений особенно выделяется черноморское побережье Кавказа. Уже давно развивается строительство мини-гостиниц в черноморских курортных посёлках.
В рамках Федеральной целевой программы «Развитие внутреннего и въездного туризма в Российской Федерации (2011–2018 годы)» прогнозируется серьёзный рост желающих воспользоваться услугами российских гостиниц. Особенно быстрый рост характерен для числа иностранных туристов.
Большим конкурентным преимуществом российских курортов последнее время стал подешевевший рубль. Но, как часто происходит в российском бизнесе, серьёзной проблемой может оказаться государственное регулирование. В частности, закон «Об основах туристической деятельности в Российской Федерации» обязывает провести классификацию гостиничных заведений для получения ими рейтинга. В зависимости от класса этих заведений, установлены следующие сроки:
- до 1 января 2018 года — для крупных с числом номеров более 50;
- до 1 февраля 2019 года — для средних с числом номеров 15-50;
- до 1 января 2020 года — для мелких с числом номеров не более 15.
Многие эксперты считают, что при этом могут пострадать мини-отели и хостелы, от которых во многом и зависит развитие туризма в России. Эти опасения подкрепляются уже начавшимся закрытием мелких заведений гостиничного бизнеса. Процесс пока не носит массовый характер, но если вышеуказанная норма закона не будет отменена (к чему, кстати, призывает Ростуризм), проблема может оказаться серьёзной. По данным экономического партнера Межрегионального объединения развития индустрии хостелов, Игоря Внукова, 49% малых учреждений гостиничного бизнеса России находятся в Москве. Многие из них специально были подготовлены для принятия гостей чемпионата мира по футболу, который должен состояться в 2018 году. Таким образом, для развития гостиничного бизнеса есть все условия, а наибольший риск несёт неопределённость с государственным регулированием этой сферы.
Продолжит ли рубль укрепляться в апреле?
Несколько дней назад объясняли причины резкого укрепления рубля, которое было вызвано нарушением баланса спроса и предложения. Несмотря на это, торопиться покупать/продавать валюту сейчас не стоит. Помимо всех факторов укрепления рубля, есть и аргументы в пользу его ослабления
• Во-первых, импорт снизился не так сильно, как ожидали. А это значит, что национальной экономике всё ещё требуется довольно много валюты для совершения всех операций, что плохо для рубля.
• Во-вторых, уже понятно, что мировая экономика летит в рецессию (причём именно летит), так что цены на сырьевые товары и объёмы поставок будут снижаться. А это приведёт к падению выручки экспортёров, которые как раз в последнее время укрепляли курс за счёт принудительной продажи 80% поступлений в валюте.
️Поэтому, друзья, все валютные операции проводите с осторожностью. Спекулировать курсом ввиду текущей неопределенности я бы вообще не советовал
Рассмотрев в недавнем посте базовый, довольно оптимистичный сценарий, представим ситуацию в более напряжённом ключе
| Пессимистичный сценарий
Санкционный фон усилится. ЕС введёт серьёзные санкции против российского нефтегаза, не исключена вероятность полного эмбарго. Другие сектора экономики, в том числе банковский, также могут столкнуться с расширением ограничений. В этом сценарии меры Банка России и правительства РФ помогут сдержать инфляцию только на коротком горизонте, но в долгосрочной перспективе она будет стабильно высокой (20—40%).
| Куда инвестировать в таком случае
Если Банк России не сможет нейтрализовать негативный эффект санкций, оптимальный набор инструментов будет выглядеть так: юани, золото, акции экспортеров, криптовалюты.
При таком сценарии главная задача — спастись от обесценения рубля. Для этого необходимо использовать аналоги валютных инструментов, свободных от высоких комиссий и ограничений валютного контроля.
С чем может столкнуться инвестор
Строительство
Одной из наиболее рискованных инвестиций является стройка объекта с нуля. Инвестор в этом случае занимается площадкой, начиная от первого этапа ее строительства, заканчивая сдачей в пользование и реализацией объекта.
Риски:
- застройщик может обанкротиться или умышленно обмануть вкладчиков;
- стройка имеет тенденцию затягиваться;
- поиск арендаторов или покупателей недвижимости имеет свои сложности.
Инвестировать в строительство можно лишь при наличии большого капитала.
Краутфандинг
Данным термином обозначается совместное инвестирование одного объекта, с целью дальнейшего получения прибыли, разделенной на части. Чаше всего коллективное участие инвесторов наблюдается в крупных проектах, включая покупку недвижимости. На платформах по краутфандингу регистрируется множество проектов, но инвесторы отбирают самые перспективные, проводят их оценку и начинают привлекать участников.
В России есть несколько масштабных проектов, предлагающих стабильный пассивный доход от арендосдачи недвижимого имущества посредством онлайн-площадок. Наиболее известные: «AKTIVO», «Поток», «StartTrack», «Грод денег», — о них на просторах интернета представлено много информации.
Как это происходит?
Сотрудники проекта находят продающийся объект, проводят его проверку, аудит. Команда ищет объект, чья доходность – не ниже 13 %. Далее начинается поиск инвесторов, достигших совершеннолетия, а также владеющих капиталом в 100 000 рублей (это минимальная ставка).
Чтобы осуществлять инвестиции, команда инвестиционной площадки, например, «AKTIVO», открывает фонд, на баланс которого вносится приобретаемое помещение. Таким образом, пайщики заранее обеспечены недвижимым активом.
Такие площадки ежемесячно предлагают инвесторам участие в новых проектах, которые делятся на доли, равные 1000 рублям (номинально). Подтверждая участие в финансировании, клиент уже через несколько дней получает на свой счет долевые деньги. Надежность «AKTIVO» подтверждается страхованием в «Сбербанке».
После выкупа долей вкладчики начинают получать пассивный доход, начисляющийся благодаря сдаче имущества в аренду.
Паевой фонд
Инвестировать в недвижимость через паевой фонд в России возможно лишь через закрытые учреждения. По своей структуре фонды не отличаются от ПИФ, с той лишь разницей, что средства вкладываются в «квадратные метры». Закрытыми эти фонды являются потому, что войти туда можно лишь с началом инвестирования, а выйти после окончания.
Такие фонды отличаются невысокой ликвидностью, они рассчитаны на долгосрочное инвестирование – на срок, не менее 5 лет. Цель функционирования фонда – покупка объекта, выкуп всех прав в собственность, а также его будущая реализация для обеспечения дохода. В данное время фонды коммерческой недвижимости не показывают рост доходов, т. к. стоимость пая падает, и дольщики лишь теряют деньги.
Бинарные опционы — это обычное казино
В 2014 году я познакомился с интересным пареньком, который занимается арбитражем интернет трафика. Он то мне и поведал эту историю, что с 2013 года заниматься онлайн казино стало очень проблематично, но нужные люди подсказали, что нужно переходить на арбитраж трафика в бинарные опционы — схема работы аналогичная, партнерские выплаты аналогичные, даже рекламные тексты, которые заключаются в том, что заработать тут можно легко и быстро, были аналогичными с онлайн казино.
К тому же бинарные опционы выигрывали по сравнению с онлайн казино тем, что верящих в то, что на этом реально можно заработать, было в разы больше. Ведь это можно было выставить не как «игру против казино» а как «трейдинг на бирже». Большинство клиентов брокеров бинарных опционов, к моменту потери своих средств, даже не подозревают, что они ни на какой бирже не торгуют, а играют в старого доброго однорукого бандита. Да и как это понять? Ведь столько новых и крутых рыночных терминов: валютная пара, экспирация, опцион пут, опцион колл, свечи, торговля в один клик и графики, графики, графики… неизведанный новый мир, который сулит колоссальный профит, и который настолько прост, что освоить его может даже ребенок.
Конечно, ажиотаж новой игрушкой пройдет, и в головах многих сформируется устойчивый паттерн «бинарные опционы = лохотрон, казино», но пока понимание приходило, куча народу рубило бабло на доверчивости интернет пользователей.
Даже если сравнивать бинарные опционы с обычной европейской рулеткой, то для того, чтобы остаться хотя бы в нуле, в бинарных опционах нужно быть гораздо более везучим, чем в рулетке. Рассмотрим на примере.
Если бы мы, играя в рулетку, могли угадывать цвет поля, в которое упадет шарик с вероятностью 57,1% — мы бы обогатились за ночь. Угадывать движение цены валютной пары с такой вероятностью, тем более на коротком промежутке времени: 30 секунд, 1 минута, 5 минут, 15 минут попросту невозможно, поэтому «торговля» на бинарных опционах заведомо игра с очень большим минусовым математическим ожиданием.
То есть мы можем довольно точно утверждать, что игра в рулетку это гораздо более выгодное мероприятие, чем игра на бинарных опционах, хотя безусловно, и то и другое развлечение убыточно для трейдера игрока. Но в рулетку хотя бы весело и красиво можно сливать своё бабло, особенно в оффлайн казино.
Выгодно ли вкладывать деньги в нежилые помещения на первом этаже
Инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются в два-три раза быстрее, чем в жилье, в среднем за семь – десять лет. Если купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от его аренды будет составлять 7–8% годовых. Кроме того, не следует забывать о доходе от продажи ликвидной площади в будущем.
Эксперты считают, что для тех инвесторов, которые готовы рисковать и могут вложить в покупку помещения от 15 млн руб., коммерческая недвижимость является очень подходящим вариантом. И все же, инвестирование в коммерческие помещения имеет свои подводные камни.
Прежде всего, чтобы зарабатывать на коммерческой недвижимости, нужен определенный опыт, в то время как вкладываться в жилую недвижимость может любой покупатель, даже если у него нет глубокого понимания этого рынка. Далее, на поиск арендаторов торговых площадей может уйти много времени.
Дело в том, что спрос здесь всегда ниже предложения, а значит, существует жесткая конкуренция. Случается, что владельцу недвижимости приходится тратить дополнительные средства, чтобы выполнить какие-то пожелания клиента, например, сделать перепланировку помещения.
Кроме того, рынок коммерческой недвижимости больше уязвим перед экономическими потрясениями, в отличие от рынка арендного жилья, которое всегда пользуется спросом. Наконец, не стоит забывать и о минимальном пороге входа на рынок коммерческой недвижимости, который всегда выше по сравнению с рынком жилья, хотя бы из-за большей площади помещений.
Очевидно, что человек, который решил вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, должен уметь просчитывать многие факторы наперед. Многие инвесторы, вкладывающие деньги в торговые помещения, не учитывают долгосрочные перспективы развития территории в рамках проекта ее комплексного освоения. Однако, это является большой ошибкой, так как через несколько лет улица, которая была главной в первые годы реализации проекта, становится второстепенной, а значит, менее проходной. Из-за этого уменьшаются пешеходные и автомобильные потоки, а значит, снижается ликвидность объекта, и падает уровень доходности.
По мнению экспертов, на инвестиционную привлекательность коммерческих помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческой деятельности, сильно влияет пешеходный трафик. И когда коммерческое помещение приобретается для последующей сдачи в аренду, нет никакой гарантии, что эта покупка будет удачной с точки зрения окупаемости. По статистике, в течение трех-пяти лет после введения новостройки в эксплуатацию, не менее 30% таких объектов остаются свободными.
Ситуация на вторичном рынке мало отличается. Коммерческие помещения с менее удачным расположением часто подолгу остаются невостребованными, или же у них часто меняются арендаторы. Сегодня магазинам шаговой доступности трудно выдерживать конкуренцию с сетевыми супермаркетами, которые пользуются все большей популярностью у потребителей.
Эксперты советуют: при наличии небольшого бюджета лучше инвестировать не в коммерческую недвижимость, а в жилую, хотя она и считается менее доходной. Если по какой-то причине инвестор решит продать помещение, то на квартиру он найдет покупателя намного быстрее, чем на коммерческую площадь, которую чаще предпочитают брать в аренду, чем покупать.
Как показывает практика, восемь из десяти покупателей, которые хотят вложить деньги в недвижимость, отдают предпочтение все-таки жилью. Среди прочих причин такого выбора – страх повторения кризиса 2014 года, от которого рынок коммерческой недвижимости не опомнился до сих пор.
Об инвестициях
Для большинства потенциальных инвесторов, процесс увеличения средств при помощи недвижимого имущества выглядит предельно простым и прозрачным.
Действительно, на практике мы ежедневно сталкиваемся с примерами получения дохода: ваши знакомые получили в наследство квартиру и теперь сдают её в аренду под офис, или же квартира, которая перешла в наследство от родственников, выгодно была продана у вас на глазах.
Подобным образом, инвестиции в недвижимость выглядят глазами дилетанта и не имеют ничего общего с действительностью. Как на самом деле обстоят дела с инвестированием, и какие «подводные камни» имеет данный бизнес, мы рассмотрим далее.
Коммерческая недвижимость в сфере услуг
Неоднозначна ситуация в сфере услуг. В докладе ВШЭ под названием «Деловой климат в сфере услуг в IV квартале 2016 года» ситуация характеризуется как рецессионный дрейф. Катастрофы не случилось, но нет и развития. В наиболее кризисной ситуации оказались ремонт бытовой техники и автосервис. Напротив, по данным международной исследовательской компании Markit Economics, российская сфера услуг завершила 2016 год на значительном подъёме. Так, опубликованный 30 декабря 2016 индекс Markit PMI для сферы услуг России показал максимальное значение за 49 месяцев. Наибольший рост был отмечен в секторах «Финансовое посредничество» и «Отели и рестораны». Если высокая активность в секторе «Отели и рестораны» коррелирует с ростом активности в туристическом бизнесе, то рост сектора «Финансовое посредничество» можно объяснить запросом со стороны инвесторов на новые антикризисные решения.
Итак, пока что наибольший оптимизм для инвесторов в коммерческую недвижимость внушают туризм и сфера услуг. Соответственно, можно прогнозировать хороший спрос на недвижимость свободного назначения, а также на апартаменты.
Кризисы
Массовое обесценивание денег за короткий промежуток времени. Вспомним 2014 год. Было у вас на руках 1 000 долларов в рублевом эквиваленте. И вдруг осталось всего 500. Вы потеряли ровно половину накоплений.
И предъявить некому. Все законно. Таковы особенности экономики.
За короткую историю России было уже 4 кризиса:
Каждые 6-10 лет граждане теряли деньги.
Изменится что-либо в будущем? А этого никто не знает. Но пока статистика показывает 4 масштабных кризиса всего за 3 десятилетия.
Что делать?
Часть накоплений перевести в валюту. Это поможет снизить негативные последствия при следующем кризисе. Проблема только, что денежные знаки других стран тоже подвержены инфляции. И у них случаются кризисы. Возможно не так часто. Но они есть.
Налогообложение коммерческой недвижимости
Сумма, а также налоговая ставка, подлежащая к уплате, рассчитывается по среднегодовой или по кадастровой стоимости, в зависимости от типа коммерческой недвижимости. Если нужно рассчитать по кадастровой стоимости, берется в расчет та ставка, которая установлена местными властями. Ставку налога и сроки уплаты также регламентируют местные власти.
Налоговое законодательство часто меняется и корректируется, поэтому лицам, связанным с бизнесом в сфере недвижимости, стоит постоянно наблюдать за переизданиями и правками в Налоговом кодексе РФ
Важно отметить, что ставки для физических и юридических лиц заметно различаются
Для физических лиц
Налоговая ставка для физических лиц вычитается исходя из инвентаризационной стоимости помещения и не может превышать показатели, закрепленные на законодательном уровне:
- Если стоимость помещения составляет 300 тысяч рублей, то процентная ставка по налогу на нежилое помещение коммерческого назначения составит всего 0,1%. Это относится и к помещениям, предназначенным для проживания. В частности речь идёт об апартаментах, гостиницах и хостелах;
- Для помещений стоимостью от 300 до 500 тысяч рублей, процентная ставка составит от 0,1% до 0,3%;
- Если речь идёт о помещениях стоимостью свыше 500 тысяч рублей, процентная ставка будет составлять от 0,3% до 2,0%. Речь идёт о дорогостоящей недвижимости, вроде торговых центров и офисов.
Важно отметить, что льготы по налогообложению коммерческой недвижимости не распространяются на физических лиц. Это связано с тем, что помещение физического лица вовлечено в предпринимательскую деятельность
Для юридических лиц
Налоговые ставки для юридических лиц значительно отличаются от ставок для физических лиц. Это связано с тем, что помещения, принадлежащие юридическим лицам, облагаются налогом на имущество организаций.
Как правило, налог на недвижимость, предназначенную для коммерческих целей, не превосходит 2,2% от конечной цены самого помещения. Максимальная ставка по недвижимости, с которой налог считают исходя из кадастровой стоимости, составляет 2%.
Расчет налога на имущество имеет свои особенности в каждом из этих случаев. При расчете налога по средней стоимости ставку налога умножают на среднюю стоимость имущества за отчетный период. При расчете налога на имущество по кадастровой стоимости, ставку налога умножают на кадастровую стоимость имущества на 1 января налогового периода (отчетного года).
При продаже коммерческой недвижимости
В связи с тем, что в законодательстве отсутствует понятие коммерческой недвижимости, при заключении сделок по продаже могут возникнуть сложности. Также следует учесть особенности налогообложения, связанного со статусом продавца недвижимости.
Порядок уплаты налога с продажи коммерческой недвижимости, размер ставки и сроки зависят от статуса продавца:
- Если речь идёт о физических лицах, они должны уплатить НДФЛ, начисляемый по ставке, установленной местными властями и администрацией. Обычно налоги при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом рассчитываются по ставке 13% с вырученной по договору суммы дохода.
- Индивидуальные предприниматели могут снизить налог, воспользовавшись налоговыми вычетами. Естественно, они должны обосновать снижение налога, предоставив документы, подтверждающие их траты при реализации имущества.
- При продаже имущества, используемого в коммерческих целях, иностранные организации обязаны уплатить налог по ставке в 20%.
- ООО не платят налоги с дохода, полученного с продажи такой недвижимости. Это связано с тем, что объект недвижимости выступает в качестве взноса в уставной капитал.
Налоги при сдаче коммерческой невидимости в аренду также будут зависеть от статуса владельца. Например, если речь идёт об индивидуальном предпринимателе, ему придётся уплатить НДФЛ в размере 13%. Дополнительно уплате подлежит стандартный имущественный налог для юридических и физических лиц. Иностранцам, осуществляющим подобную деятельность на территории РФ, придётся уплатить налог в размере 30% от прибыли.
Коэффициент капитализации
Под коэффициентом капитализации принято понимать существующее соотношение потенциальных доходов к размеру инвестированного капитала. Таким образом, этот выражаемый в процентах показатель помогает инвестору определить привлекательность и окупаемость инвестиций в объекты коммерческой недвижимости.
Для наглядности предлагаем сравнивать по данному коэффициенту инвестиции в коммерческую недвижимость и вложения в покупку инвестиционных квартир.
Для объектов коммерческой недвижимости коэффициент капитализации, как правило, составляет 7–11%. Для жилья цифры существенно ниже. Они равняются 3–6%.
Таким образом, мы можем сделать однозначный вывод о большей прибыльности вложений именно в коммерческую недвижимость. В то же самое время размер необходимого инвестиционного бюджета в этом случае также значительно больше.
Государственный компенсационный фонд долевого строительства начнет работу позже обещанного ранее срока
Государственный компенсационный фонд долевого строительства начнет свою работу не с 1 января, как предполагалось ранее, а только весной 2017 года – об этом на днях сообщили представители Минстроя. На сегодняшний день уже выполнен большой объем работ, в частности, подготовлена документация, утвержден проект постановления о наделении фонда Единого института развития в жилищной сфере правами по формированию и управлению компенсационным фондом. Напомним, что фонд создается с целью получения взносов от застройщиков, осуществления выплат дольщикам в случае банкротства строительной компании, а также оказания финансовой помощи застройщику, который возьмет на себя обязательства по завершению строительства в сложившейся ситуации.
Вывод
Инвестиции в недвижимость – один из лучших способов получения заветной прибыли. Несмотря на стабильный спрос на недвижимость, данный вид инвестирования сопряжён с определёнными рисками и имеет особенности в зависимости от вида объекта недвижимости. Долгосрочные инвестиции – залог счастливого будущего, о котором стоит задуматься уже сегодня.
«Как вы относитесь к инвестициям в недвижку? Согласно одному из базовых принципов финансового благополучия, деньги должны приносить деньги. Возможно, данный способ получения прибыли сможет стать для вас билетом в инвестирование, стоит только верить в свои силы».
