Рыночная стоимость земельного участка по кадастровому номеру

От чего зависит

Для простоты подсчета цены за земельный участок стоит выяснить стоимость за сотку. Потом только нужно умножить эту стоимость на количество соток.

Это общепринятая мера длины, используемая при различных земельных операциях.

• В разных регионах цена земли может отличаться, все зависит от близости к центру, от развития региона, от качества грунта.
• Есть разница по кадастровой стоимости и участков, расположенных в различных по развитию инфраструктуры областях и территориях.

В Подмосковье самая высокая стоимость и жилой недвижимости, и земельных территорий. Это связано с популярностью данного региона, с высоким уровнем его развития, с большим спросом на каждый свободный метр земли. Участки Подмосковья быстро продаются под индивидуальное строительство, под дачи, другие цели.

Цены на землю в любой деревне Московской области постоянно растут еще и с учетом постоянного развития дорог, близости к Москве. Удовлетворить спрос земельные участки в таком регионе достаточно высокий, его трудно удовлетворить.

Также малодоступные для многих цены на землю по направлениям к морю, особенно к Черному. В то же время нет проблем с покупкой участков в более отдаленных областях, в депрессивных регионах земля более дешевая.

Если рядом с земельной площадью уже построены квартиры с участком, есть близко расположенные коммуникации, такая площадь будет особенно востребованной под ИЖС. После приобретения земли проще будет довести до своего участка нужные трубопроводы, экономится значительная сумма денег.

Периодически цены на землю меняются, на это может повлиять самый разный фактор. Кадастровая и рыночная стоимость иногда даже снижается, что позволяет выгодно приобрести хороший земельный участок. Больше желающих приобрести в пригороде хорошую благоустроенную квартиру, чем тех, кто ищет землю сельхозназначения.

Обзор рынка земли прогнозирует снижение цены на сотку, но ситуация каждый день может измениться. Понижение земельной стоимости связано с нестабильным положением экономики в РФ. И эта тенденцию понижения стоит использовать с выгодой для того, чтобы переехать из душных городских квартир в чистый и спокойный пригород, деревню, расположенную недалеко от города.

Также появляется у многих возможность взять выгодно участок по кадастровой стоимости и в черте черноморского побережья. Для тех, кто уже ищет земельный надел у моря, интересно узнать, что в Сочи цена сотки земли – 900 тысяч рублей, а уже в Анапе – 480 тысяч рублей.

Обычно в таких регионах покупатели ищут землю под застройку – для возведения дачи, частного домика, небольшого пансионата. Узнать, сколько стоит одна сотка земли в разных регионах помогут Интернет-ресурсы, занимающиеся различными операциями с недвижимостью.

Обычно на этих сайтах цена указывается в долларах, но не сложно перевести ее по курсу в рубли. Каждый покупатель сможет выбрать для ориентации наиболее удобный для него вариант.

По данным сайтов недвижимости лидером по ценности участок земли под ИЖС или другие цели все же остается Москва, там за одну сотку нужно отдать около 7200 долларов, где-то на тысячу меньше потребительская стоимость земли в Санкт-Петербурге. На таком же уровне земельные площади и в Краснодаре.

Наиболее низкие цены в центральных регионах РФ, например в Белгороде или Туле, составляют, соответственно 900 и 1200 долларов. Чтобы точно узнать, какая стоимость сотки или гектара в той или иной области на данный момент, достаточно обратиться к специалистам на один из Интернет-ресурсов.

Есть в Интернете и составленная по районам таблица с ценами за сотку, в ней представлены самые разные регионы. Многие сайты также предлагают удобный для подсчета цены земельного участка онлайн калькулятор, он позволит провести предварительные подсчеты расходов на покупку площади под частное подворье.

Покупка участка

Душный и загрязненный город не обеспечивает надлежащих условий для жизни, поэтому все больше горожан ищут варианты для покупки недвижимости или участка под строительство за городом, но недалеко от него.

Хочется, чтобы новое место жительства также было обеспечено хорошей инфраструктурой, транспортной развязкой, различными благами городской жизни. Будущие владельцы частных домов сначала ищут на карте удобный для проживания район, узнают его стоимость.

На сайтах недвижимости может быть представлена удобная и наглядная по районам таблица со стоимость за сотку земли.

Они не только подберут участок, но и помогут юридически его оформить. Но стоимость услуг таких специалистов достаточно высокая, что вызывает у многих желание действовать самостоятельно. Как правильно поступить, чтобы самостоятельные поиски земли были удачными и безопасными?

Следует изучить транспортные маршруты в том регионе, где планируется покупка земли.
Потом можно поискать в Интернете предложения по продаже участков в интересующем районе.
Желательно лично осмотреть землю, предложенную к продаже.
Обязательно нужно знать, к какой группе ВРИ относится участок, можно ли на нем строить полноценный дом или заниматься сельским хозяйством.
При оформлении земли обязательно нужно учесть все требования законодательства, поэтому без опытного в земельной сфере юриста не обойтись.
Купить землю можно у собственника или у местной администрации, следует рассмотреть все возможные предложения. Иногда к продаже предлагается земля со старым домом, который можно перестроить или снести, воспользовавшись выгодно наличием уже готовых коммуникаций.
Если воспользоваться помощью юриста или агента по недвижимости, они смогут грамотно и требовательно проверить наличие всех документов у продавца на землю, их правильное оформление

Даже если такая проверка займет время, спешить не стоит, ведь земля имеет высокую стоимость, ее покупка повлечет большие финансовые расходы.
Важно оформить сделку на покупку земли по всем требованиям закона. Участок должен быть оформлен по сделке купли-продажи, следует зарегистрировать свое право собственности на него.

При рассмотрении предложений необходимо учесть, если рядом расположенные жилые постройки с уже проведенными коммуникациями. От них можно будет провести сети к своему двору

Также важно, чтобы рядом с землей не работало промышленное предприятие, не было животноводческих комплексов, других факторов, которые могут негативно сказаться на использовании территории

Участку должен быть присвоен кадастровый номер. Также должно быть в Регистрационной палате зарегистрировано право собственности на дом.

Необходимый пакет документов при обращении лично

Перечень документов, требующихся при самостоятельном обращении за получением выписки из реестра земель, регулируется нормами Федерального закона № 218 от 13.07.2015. Для предоставления в Росреестр потребуются:

• паспорт гражданина;
• форма запроса на предоставление информации, грамотно заполненная в установленном законом порядке;
• чек, констатирующий факт оплаты госпошлины, при заказе данных о собственниках недвижимого имущества;
• доверенность, если действия осуществляет представитель физического лица или организации.

Полученную выписку необходимо заверить. Действительность документа ограничивается 1 месяцем.

Стоимость услуги и способы оплаты

Для случаев, связанных с оспариванием кадастровой стоимости земельного участка в суде, собственник может бесплатно заказать выписку. При запросе детальной информации о существенных характеристиках объекта недвижимости взимается пошлина.

Срок предоставления информации

Выписка о кадастровой стоимости земельного участка формируется моментально при обращении через интернет. На получение дополнительных платных сведений потребуется большее количество времени: от 3 рабочих дней.

Каким образом можно снизить стоимость земельного участка

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка целесообразно, когда она завышена не объективно, с превышением рыночного уровня. Законодателем предусмотрены два варианта решения проблемы:

• в досудебном порядке – через комиссию о рассмотрении споров;
• в районном суде.

Основанием для проведения разбирательства является нарушение гражданских прав собственников при пользовании землей на законных основаниях.

Физические лица для защиты своих интересов и обязательств сразу обращаются к суду, юридические – предварительно решают проблему в комиссии. Стоимость земельного участка оспаривается муниципальными организациями в отношении собственного земельного фонда, находящегося в пользовании арендаторов.

Для обращения в комиссию Росреестра, уполномоченную решать споры по стоимости земельного участка, нужно подготовить:

• заполненную заявительную форму;
• свидетельство или выписку, подтверждающие право на землю;
• выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта;
• экспертное заключение оценщика.

Передача заявления и документов производится лично владельцем земли или уполномоченным лицом на основании законного права представительства интересов в государственных органах. Пересылку материалов можно осуществить почтовым отправлением.

По итогам изучения прилагаемых документов и вопроса по существу комиссия выносит решение. Если исход не устраивает собственника надела, дальнейшее разбирательство производится в суде.

Переоценка стоимости земельного участка

В отличие от рыночной стоимости, величина которой может меняться и редактироваться по усмотрению ее владельца, кадастровая требует веских оснований для коррекции. Основные причины переоценки:

• существенное завышение значений;
• неоправданное занижение показателя;
• ошибки при проведении расчетов.

Провести переоценку стоимости земельного участка вправе только заинтересованное лицо – собственник земли. Владельцем может выступать физическое лицо, организация или орган власти.

Если инициатором проверки обнаружена ошибка в расчете, следует обращаться в учреждение, проводившее проверку, или в МФЦ. К заявлению прилагаются необходимые документы и подтверждения допущенной неточности.

Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
   расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
   расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
   расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
   расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
   расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Метод допускает также следующую последовательность действий:
   расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
   расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
   расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
   расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.
Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.
Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.
Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).
Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.
Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные — не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные — зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (далее — элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.
Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.
Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости — собственник или управляющий.
При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений — учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).

Отличия от кадастровой цены, взаимосвязь понятий

Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается исходя из норм ФЗ № 52 от 07.02.2008, который регламентирует деятельность по оценке недвижимости в РФ.

Главное различие в определении этих видов цен состоит в том, что при кадастровой оценке во внимание не принимаются некоторые условия, влияющие на формирование рыночной цены. К примеру, для установления кадастровой стоимости не играют роли: пора года, наличие потребительского спроса или экономическое положение дел территории, где находится объект

Зато на этот вид ценообразования непосредственное влияние имеют адрес расположения, целевое назначение землепользования и год постройки.

Различны и цели использования стоимостей.

При введении нового объекта недвижимости в эксплуатацию ему присваивается кадастровый номер и назначается оценка. Данные о проведенной работе и постановке на учет хранятся в базах Росреестра.

Для всех иных помещений кадастровая оценка проводится один раз в пятилетний срок. При этом чаще, чем раз в трехлетний период делать это необязательно. Срок может быть изменен по решению суда или по запросу уполномоченных органов.

Нормы для проведения оценочной деятельности определены Минэкономразвития России. После совершения ревизии специалистами кадастрового учета на основании статьи 66 ЗК РФ, определенная ими на основании формул, стоимость выносится на рассмотрение и утверждение территориальным органам власти.

Ориентировочная стоимость 1 сотки земли в регионах

В следующей таблице приведена средняя рыночная стоимость 1 сотки земли в различных городах и регионах России.

Город	Цена 1 сотки земли (руб.)
Ялта Большая (Крым)	1 611 331
Пенза	190 922
Санкт-Петербург	1 124 703
Ростов-на-Дону	756 269
Иваново	189 415
Челябинск	187 627
Геленджик	666 511
Домодедово	181 467
Химки	710 933
Ижевск	108 423
Обнинск	163 618
Нижний Тагил	120 225
Бор	76 390
Сочи	723 165
Нижний Новгород	287 577
Кемерово	88 099

И все же надо понимать, что это только ориентировочная стоимость. У каждого города есть центр и окраина, есть земли рядом с городом, а есть в нескольких десятках километров от него, с инфраструктурой и без. Все это сильно влияет на то, сколько стоит 1 сотка земли.

Где указывается информация о стоимости участка?

Если ваш объект недвижимости поставлен на учёт, у вас на руках должен иметься кадастровый паспорт, с помощью которого можно узнать информацию о кадастровой цене 1 сотки земли. Помните, что документ, оформленный более 5 лет назад, содержит недостоверные сведения.

Кроме этого, узнать эту же информацию можно в режиме онлайн:

• через публичную кадастровую карту;
• с помощью заявки на официальном сайте Росреестра — https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_gkn_form_new.

В первом случае понадобиться знать номер принадлежащей вам территории по кадастру (он содержится в соответствующем паспорте, о котором шла речь выше). Введите эту величину в поле поиска, и на экран вашего лэптопа выведутся необходимые сведения.

Если же вам неизвестен кадастровый номер, но вы можете найти расположение земли на карте, достаточно кликнуть на нужное место, чтобы необходимая информация высветилась на экране.

Кроме этого, подать заявку на предоставление требующихся вам сведений можно и в территориальном отделении Росреестра. С этой целью понадобится заказать соответствующую выписку из ЕГРП.

Рыночная стоимость: что это, для чего нужна

При совершении различных операций с недвижимостью возникает вопрос о ее стоимости. От оценки зависит цена, которую может выдвинуть собственник при продаже. Кроме того, многие банки на основании оценочных документов формируют суммы для жилищной ипотеки, а суды решают спорные моменты о разделе имущества. Наиважнейшим моментом, зависящим от оценочного листа, является начисление налогов в казну государства.

Рыночная стоимость – это конкурентоспособная цена, которая выставляется собственником исходя из спроса на рынке. Она зависит от множества факторов, основные из которых:

• месторасположение земли;
• наличие построек непосредственно на наделе и рядом с ним;
• коммуникационные сообщения;
• сложившаяся экономическая ситуация региона;
• транспортная проходимость и др.

Другими словами, это проанализированная стоимость конкретного объекта рынка недвижимости. Ее выставляет владелец без ущерба для своих интересов, и клиент соглашается без излишних затрат для себя.

Используется рыночная стоимость для:

• совершения сделок купли-продажи;
• установления размера оплаты за аренду помещений;
• определения суммы комиссии при нотариальных сделках;
• судебных прений и т. д.

Следует учитывать, что этот вид оценки определяется без включения налогов и стоимости процедуры оформления сделки.

Критерии оценки рыночной стоимости

Территорию можно оценивать как:

природный объект – при такой оценке внимание уделяется характеристикам почвы и рельефу;

недвижимость – учитываются такие понятия, как полезность и доходность;

объект экономики – оцениваются имущественные права на участок.

Главная цель оценивания – установление денежной стоимости объекта. Оно проводится в соответствии с определенными стандартами посредством применения точных методов. Оценка может осуществляться как физическим лицом, так и специализированной организацией.

Процедура оценивания разных участков может отличаться друг от друга в зависимости от категории земли.

Например, при оценке земель поселений большее внимание будет уделено критерию купли-продажи аналогичных территорий, экологичности района, развитости инфраструктуры, а при оценке участков земли сельскохозяйственного назначения – уровню урожайности, плодородию почв и т. д

Большое внимание обращается на развитость транспортных путей и удаленность от города.

Процедура оценивания проходит в несколько этапов:

Выбор оценщика. Внимательно изучите рынок предложений и выберите подходящее именно для вас

Обратите внимание на репутацию оценщика, отзывы о нем, а также стоимость предоставляемых услуг.

Заключение соглашения. Изучите все пункты договора и при необходимости задайте уточняющие вопросы

На этом этапе определяются цели оценки.

Сбор нужной информации об участке и ее анализ. Берутся во внимание площадь территории, категория земли и иные характеристики, а также другие количественные и качественные особенности. Всю информацию можно классифицировать на общую и специальную.

участок проверяется на юридическую чистоту: выясняется регистрационный номер земли, кто является собственником, есть ли на участке обременения. Описываются расположенные на участке объекты недвижимости;

анализируются экологические факторы: состояние окружающей среды, воздействие объектов промышленности, плотность лесных насаждений.

Выбор метода оценивания. Наиболее часто используются методы сравнения, дохода и затрат. При сравнительном способе учитывается размер спроса и предложения (значение конкуренции). При затратном способе цена участка определяется с позиции потенциальных расходов. Доходный способ основан на цене, которую покупатель готов отдать за территорию.

Обобщение собранной информации и подведение итогов. На данном этапе собранная информация проверяется еще раз, проводятся расчеты, происходит этап согласования. Итоговая стоимость выражается в рублях, если в соглашении не предусмотрено иное.

Составление отчета оценщиком.
отчет всегда предоставляется в письменном виде, в нем отображается вся информация, полученная в ходе процедуры оценивания;
содержание документа не должно вводить в заблуждение, все специализированные термины должны быть разъяснены;
документ должен быть предоставлен в точные сроки;
если оценщик посчитал, что в отчет необходимо включить дополнительную информацию, то он обосновывает это в отчете;
документ должен быть пронумерован и прошит, скреплен печатью и подписью оценщика.

От чего зависит стоимость процедуры

Однозначной стоимости оценки нет – она зависит от особенностей земельного участка (например, его удаленности от города или труднодоступности проезда). Однако можно обозначить факторы, которые будут влиять на стоимость процедуры:

• площадь земли;
• стоимость услуг специалиста (в зависимости от его опыта и квалификации);
• находится ли на земле объект;
• целевое назначение территории.

Оценщики также вправе потребовать вознаграждение за оказание дополнительных услуг. Например, выезд специалиста на объект или его оценивание в срочном порядке.

Также потребуется выписка из Росреестра – ее стоимость варьируется от 350 до 700 рублей. Таким образом, в регионах минимальная стоимость оценки составляет 3000 рублей.

Как правило, стоимость определяется после предварительной консультации со специалистом, где заранее оговариваются расчеты и их размер.

Если лицу не нужен отчет об оценке, то можно и вовсе обойтись без финансовых вложений. В этом случае гражданин сам оценивает рыночную стоимость объекта с помощью анализа данных о земле: регион, адрес расположения, площадь и т. д.

Сведения необходимые для расчетов

Существует несколько вариантов определения стоимости надела на рынке, хотя в каждом случае к процедуре предъявляются одинаковые требования.

Реальная цена земли определяется в ходе выполнения стандартной оценки территории, и для этого потребуются некоторые данные на землю:

• физические характеристики – площадь, наличие построек, качество земли на участке;
• наличие необходимой документации на землю и статус владельца;
• экономические показатели, отмечающие высокое качество земли;
• взаимоотношения с другими наделами;
• наличие коммуникаций и уровень развитости инфраструктуры;
• удаленность от населенного пункта;
• фактическая ситуация с ценовыми позициями на рынке недвижимости.

Все перечисленные показатели чрезвычайно важны для проведения операций с недвижимостью, особенно если речь идет о покупке/продаже или о передаче земли в аренду.